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不動産投資、借金の重み

不動産投資、借金の重みあれこれ

 

 


大家さんになりたての頃を思い返してみてください。

 

 

大家さんになりたての頃は、


借入金の重さがどんなことか、


わからないまま賃貸業に参入するわけですね。

 

 

 

例えば、利回り10%の1億円のRC物件を、


銀行から金利3%で30年の融資を引いて、


ほぼフルローンで購入して不動産投資を始めたとします。

 

 

利回り10%ということは、家賃収入は年間1,000万円です。

 


自己資金1,000万円と、借入金を9,000万円で、

 

築17年の1億円のRC物件購入した場合、その内訳は、

 

土地が4,000万円、建物が6,000万円とします。

 


期間30年、金利3%、元利均等返済で9,000万円借りた場合、


年間返済額は456万円(元金は189万円、利息は267万円)です。

 

 

家賃収入1,000万円は最終的に経費を引いて、


計算してみますと、実質家賃収入は760万円位になってきます。

 


そこから借入金の利息分267万円を引いて、


最終的な利益は、約500万円になります。

 


さらにそこから減価償却費を引かなければなりません。

 

 

減価償却費は約200万円になります。(残存耐用年数30年だから、


建物6000万円×償却率0.034)

 


従って最終的な利益は、


300万円程度です。(500万円−200万円)

 


つまり、300万円の黒字だということになります。

 

 

 

賃貸業の知識も経験もない状態で始めた場合、


たとえば、このように単年度で、


300万円の黒字になったとすれば、


めでたしと思いますよね。

 

 

 

それは、銀行への借金の返済ができるからですよね。

 

 

しかし、これは物件を担保に入れて、


銀行から9,000万円を借りていますので、


万が一にも銀行に迷惑をかけてはならないという思いに、


その後、責め続けられるのです。

 

 


普通、一般の人は他人様から借金をすることは大いに嫌います。

 

 

大きな借金をして、妻子を飢えさせてはたいへんだと考えます。

 

 

その上、単なるサラリーマンで、


賃貸業の知識や経験もなく始めた場合、


また、税金の知識さえ持ち合わせていない、


初期の大家さんの場合、


それだけの利益が残るなら、


一億円の物件の借入金9,000は、


30年で返せると喜ぶかもしれない。

 

 

9,000万円÷300=30

 

 

しかし、この300万から税金(所得税、住民税)を払えば、


利益は200万円ほどしか残らない計算になるのです。

 


さらに、社会保険料などを払えば、

 

よくて180万円程度しか残りません。

 


それでは、9,000万円の借金を返済するまでには、


50年もかかってしまいます。

 

9,000÷180=50

 

 

中古マンションを買った場合、古い設備を入れ替えずに、


何とか工夫して使っている中で、


いずれ新品に変えなければならないときがきます。

 


しかし、当初の借金返済にすら、


50年かかっていまうのであれば、


新たな設備の入れ替えは、


できないと考えた私は愕然としました。

 

 


そこでセミナーで講師の方に、


こんなことをしていたら、


賃貸業は大きくなりませんよね。

 

と聞いてみたのです。

 

 

 

30年かけて銀行融資を返済したころには、


建物も設備も完全に陳腐化してしまいますね。

 

 

まだ記憶に新しく、何度も当時のことを私は思いだします。

 

 

借金は返さなくてはなりません。

 


中古で買ったものだと考えれば、


内装は20年も持たないはずですね。

 

 

こんなことで、賃貸業が将来どうなっていくか、


まったくわからなくなってしまいますと相談をしたのです。

 

 

するとセミナーの講師の方は笑って、何を言っているのか。

 


あなたが一生懸命頑張って、初年度から300万円の利益を、


上げたということは素晴らしいことだと思いますよ。

 


9,000万円の融資を受けたにもかかわらず、


その金利を払った上でまだ300万円もの利益が出るということは、


あなたの賃貸業は有望だということでありますと。

 

 

家賃収入をもっと増やしたいのであれば、


さらに銀行から借金して、


物件を増やせばいいのですよと言われたのです。

 


しかし、それでは、

 

借金が増えていくばかりではありませんかと返すと、


それが不動産投資というものですとさえおっしゃるのです。

 


しかし考えてみれば9,00万円の借金でも、


返せなくなって銀行にご迷惑をおかけしたら、


大変なことだと恐れているのに、


さらに借金を重ねることなどできませんと答えると、


そのセミナーの講師の方は借金を返すことばかり考えていれば、


賃貸業は大きくなるはずはありませんと言われる。

 

 

大家さんである不動産投資家は、


いかにたくさん借金をして、物件を買って、


そこをきれいにして、貸すことで、


賃貸業を大きくしていくものだと言われるのです。

 

 

 

金利を返して、減価償却ができさえすれば、


借金して賃貸業を大きくすることは、


恥でもなければ悪いことでもないのですよ、


借金を返すのはあなたではなく入居者なんだから、

 

と言われたのです。

 

 

 

しかし、当時の私には賃貸業の経験も常識もありませんから、


自分の心が求めるままに、


とにかくこれ以上の借金はするまいと固く誓い、


その返済を最優先にすることを決意したのです。

 

 

 

そのときに気づいたことは、


利回りが10%では、利益はそこから税金にとられてしまい、


180万円しか手元に残らず、


借金返済に50年もかかってしまう。

 

 

ならば、すべてを差し引いた段階で、


最終的に300万円の利益を残せばいいのではないか。

 

 

 

そうすれば、ほぼ30年で借金が返せるのではないか。

 


この物件の儲けは10%だったけれども、


それに満足することなく、


もっと高い利益を目指した経営をすればいいのだと、


そして、その利益を内部留保として事業内に蓄えることにより、


豊かな財務体質を誇る賃貸業にできるはずだと思ったのです。

 

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私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、 ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、 みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。 不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。
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