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預かっている敷金はどうする(敷金トラブルについて)

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預かっている敷金はどうする(敷金トラブルについて)あれこれ

 

 

 

 


賃貸住宅についての問題のほとんどの


敷金トラブルのポイントとなるのが、


原状回復義務と、特約事項です。

 


敷金を預けてもらう本来の理由は、


家賃の不払いを担保するためであったはずです。

 

 


ところが今は、入居者負担で保証会社加入が条件で敷金がなくても、

 

 

家賃の支払いが担保できるような制度になっています。

 

 


東京ルールでは、経年変化及び、


通常の使用による住宅の損耗の復旧については、


大家さんの費用負担で行い、


賃借人はその費用を負担しないとされています。

 

 

経年変化、通常損耗とは、


通常使用に伴って生じる程度の損耗や、


時間の経過に伴って生じる損耗のことです。

 

 

具体的には、日照等による畳やクロスの変色、


家具の設置によるカーペット等のへこみ、


冷蔵庫やテレビの静電気焼け、


壁に貼った絵画などのあとがあります。

 

 

 

賃借人の故意、過失や通常の使用方法に反する使用など、


賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、


賃借人は、その復旧費用を負担することになります。

 


借主負担は借主の責任によって生じた汚れやキズ、


故障や不具合を放置したことにより、


発生、拡大した汚れやキズになります。

 

 

 

具体的には、タバコの不注意による畳や、


フローリングの焼け焦げ、タバコのヤニによるクロス汚れ、


結露を賃借人が放置したために拡大したシミやカビ、


引越し作業等により壁や床に生じた引っかきキズなどです。

 

 

退去時のリフォームについては、


そもそも敷金を現状回復の費用には当てることは、


できないとなっており、預かっている敷金は、


賃借人に全額、無利子で返すことになります。

 

 

 

敷金がなくても、保証会社によっては、

 

原状回復費まで保証してくれます。

 

 

 

 

全保連などの保証会社は、保証料が少し高めなのですが、


保証料入居者負担で、原状回復費はもちろん、


滞納の明け渡しや、訴訟の費用まで保証してくれます。

 

 

 

敷金がなくても、原状回復費用を担保できるような制度に、

 

なりつつあります。

 

 

 

常識の範囲内の汚れに現状回復の義務は借主はありません。

 

 

つまり 傷付けず、汚さずに生活する工夫を施すことも大事ですが、


通常の住まい方であれば敷金は全額賃借人に戻ってきます。

 

 

最近の傾向として、特に単身用の場合、


敷金ゼロ、礼金ゼロで募集するところが増えています。

 

 

ファミリー物件でも敷金ゼロが定着しつつあります。

 

 

それでも、礼金はワンルームは別として、


ファミリーの場合2か月ほど望めそうです。

 

 

しかし、この礼金は広告料に充てられているようです。

 

 

 

 

ところで、敷金0、礼金0では、


短期間に引っ越されてしまうと、


持ち出しになってしまいます。

 

 

その場合は、不動産会社と打ち合わせして、


退去時にクリーニング代と称して、


概ね、家賃の半額程度(0.5か月分)を徴収するなり、


契約書の特約に1年以内の退去の場合、


違約金家賃1か月分を設けるなどの対策を取るとよいでしょう。

 

 

 

入居時に敷金0、礼金0で、

 

クリーニング代退去時徴収と説明することで、

 

承諾はとれるはずです。

 

 


またペット同居の場合は、礼金をプラス1〜2か月などと、

 

取り決めることですね。

 

 

 


なお宅建法では、借主が不利になるような事実があれば事前に説明し、


承諾を得なければ契約できないとなっています。

 

 

ちなみに、敷金0、礼金0で、

 

退去時クリーニング代徴収は、


初期費用を軽減する方法として、


非常に効果的な募集条件なのです。

 

 


しかし、リスクもあります。

 

 

原状回復費を回収する際に借主が、


支払いを渋るケースがあったりします。

 

 

敷金のように、手元にないお金から徴収される分には、


人はそれ程の抵抗を示さないのですが、


ところが、いざ自分の財布から出すとなると、


支払いを渋る傾向が出てきます。


 
この点、原状回復まで保証する保証会社を付けることで、

 

基本的に原状回復工事はできるはずです。

 


原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについては、


平成10年に発行され、以降平成16年、23年と、

 

国土交通省で改訂版が発行されております。

 

 

経年劣化は大家さんの負担になると決められたことは、

 

貸主にとっては不利な話なのですが、


まあ、今まで取ったり取らなかったりと中途半端な部分に、


ガイドラインという一定の線が引かれたということでしょう。

 

 

 


今後の傾向は、敷金はなくなり、礼金はそのまま残り、

 

更新料は縮小する様子です。

 

 

 

 

 

不動産は地域やエリアによって

 

大きく習慣が違うことがあります。

 

 

特に大きな違いが、敷金や保証金についてです。

 

 

オーナーチェンジ物件を購入する時には

 

関西と関東では概念が異なります。

 

 

 

オーナーチェンジの売買では、すでに賃借人がいますので、

 

その賃借人との契約を引き継ぎます。

 

 

これは全国同じはずです。

 

 

 

しかし、入居者から預かっている敷金や

 

保証金の扱いに差異があると思います。

 

 

敷金を買主に引き渡すのが関東で、

 

引き渡さないのが関西です。

 

 


 

関西の物件をオーナーチェンジで購入すると

 

入居者が退去する度に預かっていた敷金を、

 

自分の財布から返還する必要があるのです。

 

 

 

関西の物件を購入する場合には

 

敷金や預かり金、保証金が清算されないので、

 

その分、購入価格に組み込んで、


利回りに換算して購入する額を検討するのが良いでしょう。

 

 

敷金の話が出てくるのは、入居者が退去するときです。

 


売買契約のときにすぐに問題が発覚するわけではないため、

 

これは地雷なのです。

 

 


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