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本当の価値がわかるようになるには

本当の価値がわかるようになるにはあれこれ

 


賃貸経営をして満室を目指し、


それにかかわる費用というものを、


最小に抑えるということが賃貸業のかなめだと思います。

 

 

賃貸経営の大事な指標の一つに損益計算書があります。

 

家賃収入と経費に分かれていて、


家賃収入は合計いくら、


経費にはそれぞれの勘定科目があって、


合計でいくらというのが記されています。

 

 

自分自身で家計簿をつけなくても、


例えば、損益計算書を複式簿記でつくるようなことを、


賃貸経営者も本当はしなければならないはずです。

 

 

損益計算書にある賃貸収入、経費、


青色申告特別控除前の所得金額(法人の場合、営業利益、税引前利益)


といったものは、よく勉強して本当は知らなければならないのですが、


直接売上に関係しないものですから、


そういう勉強を多くの人もしていません。

 


私自身も賃貸業を始めるまでは、


家計簿はおろか確定申告もしたことがありません。

 

 

難しくて面倒くさいものですから、


もういい、アパートを満室にして、


経費はなるべく使わない経営をすればいいのだということで、


賃貸経営をしてきたのです。

 

 

実はこの単純なことを、大家さんだけでなく、


一般企業の経営者のみなさんもわかっていない可能性があります。

 

 

費用を引いていくと実は赤字だったのかと、


それを詳しく聞いて納得している方々が大半かもしれません。

 


徹底して、売上を上げて経費を使わないというようなことをすると、


売上に対しての利益、売上利益率が良くなってきます。

 

 

一般には、売上利益率というのは数パーセントあればいい方で、


売上利益率が10%あれば優秀です。

 

 

その中でも、売上に対して、20パーセント、


30パーセントの利益が出るという会社もありますが、


これは優良な会社だと言われています。

 

 

私は、満室経営を目指して、かかる費用を最小にした結果、


出てくるのが利益であって、それを連綿と続けていけば、


高収益が得られるようになっていくという考え方でやってきました。

 

 

例えば、売上利益率が数パーセントという場合は、


空室率が20パーセントになったりすると赤字転落します。

 

 

売上利益率が20パーセントもあるのだと、


空室率が40パーセントになってもまだまだ利益があります。

 

 

なので、高収益体質ならその地域でアパートが増えても、


空室に対する抵抗力があります。

 

 

そうなるためには、満室で儲かっているときに、


高収益体質に変えていくことが必要なのでしょう。

 

 

例えば競売物件を落札したとします。

 


占有者は出ていく当てがないので、


そのまま住みたいと言ったとします。


その場合、家賃をいくらにするかという問題があります。

 

 

占有者も喜び、自分も儲かるポイントは一点であるとなります。

 


ですからそれをいくらで貸すかという家賃設定は、


他に比べるものがありませんから、


大家さんが家賃を決めなくてはならないはずです。

 


値段を決めるには、経費がいくらかかったかを調べて、


それに適正な利益を乗せて売ったり、


貸したりするのがハウスメーカーのやり方です。

 

 

自分で賃料をいくらと言うのが怖いものですから、


いくらなら使っていただけますかと聞くと、


5万円で使いたいと言ったとしましょう。

 


内心3万円くらいにしなくてはいけないのかと、


思ったのに5万円と言われ、


2万円も儲けるとができるのです。

 

 

その時、にこっと笑うといけないと思って、


苦虫をか噛みつぶした顔をして、


それでいいですと言ったりします。

 

 

相手にしてみれば6万円も、


7万円もするものではないと思って、


おそらく5万円と言ったのでしょう。

 

 

したがって、家賃は物件が持っている価値で決まると思ったものです。

 

5万円でも相手がそれでいいと言うなら、


それは物件に5万円と価値を認めたことになります。

 

 


つまり、その物件に対して3万円しか価値を認めない人もいれば、


5万円の価値を認める人もいるということを考えても、


その人に利益をもたらすようなものであれば、


喜んでもらえるのだと思います。

 

 


この家賃設定というのはなかなかうまくいかないものです。

 


この値決めは賃貸経営そのものであり、


又、たいへん難しいものだと思います。

 

 

 


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