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一括借上と管理について詳しく

 

 

 

 


アパート経営者は所有する物件を不動産会社に


入居者募集だけを委託する場合と、すべての業務を委託する場合と


一括借上を契約する場合とがあります。

 

 

 

管理会社を利用すると入居者募集や家賃集金、入居者との仲介連絡、


修理修繕対応、敷金精算、退去立会、退去後リフォームなど、


アパート経営、賃貸マンション経営に関する様々な業務を軽減し、


効率的な賃貸経営を、行うことができる利点があります。

 

 

管理委託費用は多いところで回収賃料の10%〜15%です。

 

安いところなら3〜4%の所もあります。

 

又一括借上の契約を結ぶこともできますね。

 

 

しかしこのような制度が可能になるのは、

 

購入物件の場合 空き室リスクに見合った費用が、

 

購入費用に上乗せされているからにすぎません。

 

 

            一括借上の契約を結ぶ場合

 

 

一括借上とは(家賃保証のことで)不動産会社が大家さんから土地・建物・付帯施設を


サブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムです。

 


大家さんが賃貸物件を営む場合、

 

収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、

 

空き物件が多かったり家賃滞納が多いと、

 

経営状態が悪くなってきます。

 


また賃借人に対してのトラブルや、

 

対応なども行なわなければならず、

 

管理面についても煩わしさが増えて、

 

本業に支障が出てきます。

 

 

一方不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、

 

土地を購入した上で物件を建てなければならないため、

 

土地購入や建物建設・税金など多額の費用がかかります。

 


そこで大家さんが、不動産会社に土地や建物などを託して

 

管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の

 

保証金(賃料の80%〜90%程度)を得るという仕組みが、

 

出来ています。

 

つまり、大家さんには後述のようなメリットがあり、

 

不動産会社は土地購入や建物建設などの負担が軽減されますね。

 


大家さんにおけるメリットは、 不動産会社が一括管理してくれるため、

 

知識がなくとも、賃貸物件を建てる事ができる点です。
 

 


賃借人に対しての対応は、全て不動産会社が行なうため、

 

大家さんが対応しなくても済みますね。

 


空室があっても空室分も保証された金額が、

 

大家さんに支払われるという仕組みです。

 


 

       一括借上における問題点

 


購入物件の場合は 空き室リスクに見合った費用は

 

すでに購入時に支払済みです。

 

 

この一括借り上げ契約を結ぶうえで、

 

新たに建物を建てる場合の諸経費は全額、

 

大家さん側が負担する一方で、

 

不動産会社が指定した建物を、

 

建てなければなりません。

 


また、付帯施設の設置や契約についても、

 

不動産会社によって決められた一般ガス事業者や、

 

電気通信事業者などと提携したり、使わなければならなかったり、

 

もともと、事業者そのものが不動産会社の子会社である場合があり、

 

施設導入にあたり決められた事業者のものしか、

 

導入できない場合がありますよね。

 

 

賃借人に対しての原状回復費用は、

 

不動産会社または提携、管轄する管理会社側が負担するが、

 

共同施設の維持・管理費用や故障や破損などの修繕費用は、

 

原則大家さんの負担になってきますね。

 

 

大家さん側が不動産会社から受け取れるのは、

 

賃借人が支払った家賃のうち手数料を差引した保証金のみであり、

 

月々の共益金はもちろんのこと、入居時に支払われる礼金や敷金なども

 

受け取ることはできません。

 


また、建物が竣工して 引き渡された当初の2〜3ヶ月間は、

 

家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、

 

この期間内は大家さんに対して保証金が支払われませんね。

 

 

賃料相場の決定権はあくまでも、借り上げた不動産会社にありますね。

 


長期にわたり空室が発生した場合、その空室を埋めるために、

 

家賃を値下することになったり、

 

不動産会社は保証金を支払っている関係上、

 

大家さんは、原則それを拒否できないということですよね。

 

 

この場合、値下げした場合でも、

 

保証金は変わらないと誤解しがちですが、

 

実際は新賃料にあわせて、保証金も変動するため、

 

賃料が値下げした場合は、当然保証金も減額されますね。

 

 

もちろん、 築年数が経過すると建物が老朽化し、

 

賃借人から敬遠されがちになるため、

 

年月が経てば経つほど入居率が悪くなり、

 

家賃見直しで値下げされる理由になってきます。

 


不動産会社の中では「家賃10年保証」など、

 

賃料が長期にわたり固定されると、となえる業者もありますが、

 

たとえ保証期間内で あろうと事項変更によって、

 

不動産会社は賃料を、変更することができるようになっているわけです。

 


最高裁判例でも示されているため、たとえ契約違反として大家さん側が


訴訟を起こしても大家さん側が勝訴する可能性は、

 

過去の事例から参照しても極めて低いものとなっていますね。

 

 

このように不動産会社側に 

 

一方的に有利となる契約を結ばれることがあるため、

 

一括借上の契約を結ぶ際は、注意しなければなりませんよね。

 

 

 




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