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一括借り上げ家賃保証トラブル

一括借り上げ家賃保証トラブルについて詳しく


 

 


一括借り上げ家賃保証は、一口で言えば、

 

建物を建てたハウスメーカーや建設会社が、

 

大家さんから部屋を全部、相場より15%ほど安く借り、

 

第三者に、また貸しするものです。


 


この相場より15%安い家賃設定がトラブルの原因で 

 

そもそも本当に良い立地で 良い物件なら、

 

大家が自分で貸してもいいのですが 

 

なぜ一括借り上げ家賃保証をするのかといえば、

 

ハウスメーカーにしろ、建設会社にしろ 

 

建物の建築工事とセットで受注することが目的だからですね。

 


又 ワンルームマンションを購入する時に、

 

営業マンの当社で借り上げますから賃料は保証されます。

 

という話に乗って、そのワンルームを購入したものの、

 

購入後に手に入る賃料が、相場よりずっと低いことに、

 

気付いてもどうもなりません。




なぜなら営業マンが、一括借り上げ家賃保証をするのは 

 

ワンルームマンション販売とセットで契約することが、

 

目的だからです。





またこの一括借り上げ家賃保証は 

 

入居者に対してのトラブル対応など管理面も、

全て含まれています。




家賃保証だけでなく、入居者に対しての対応は、

 

全て不動産会社が行なうため、

 

大家さんが対応しなくてもよいようになっていますね。


 


何よりも 一括借り上げ家賃保証で 

 

家賃滞納という大きなリスクを回避するという

メリットがありますので、大変心強いわけですが、 

 

この15%安い家賃設定は、大家さんの賃貸経営の、

 

採算ラインぎりぎりになってきて投資の妙味が 

 

はっきり、薄れてきますね。


 


何よりも賃貸住宅市場では、

 

建築を主体に全国展開している大手業者の 

動きが活発化しています。



 

そうした建築業者の特徴は、

 

一括借り上げ家賃保証で大家さんに家賃を 

 

保証するという一括借り上げ家賃保証付きで 

 

アパートや賃貸マンションを建てることを勧めています。



 

こうした業者は 高い建築費の利益によって 

 

一括借り上げの賃料を補てんするという経営方針なので、

 

建築することが目的となっていて 

 

建築当初から 建築優先で建築後に本当に入居者がつく事より、

 

建築費の利益が目的になっているので、

 

借り手がつかなくても、その業者が代わりに大家さんに、

 

家賃を払っていくことになりますが 


このような異常な状態は長く続くはずがなく、

 

いずれどこかで一括借り上げ家賃保証契約は、

 

破綻してくると思います。


 

大家さんが半永久的に一括借り上げ契約が続くと見込んでいたら 

 

当然見込み違いになってしまうのです。



 

仮に契約期間が残っていても、

 

建築会社がいろいろ理由をつけて、

 

一括借り上げ契約を解約してしまうトラブルに、

 

見舞われることもあります。





一括借り上げ家賃保証は保証する会社の方にもリスクがあり、

 

一括借り上げのトラブルを防ぐためにも、

 

契約の際には、近隣相場を見極めて、

 

あまり高い賃料設定の一括借り上げの提案には、

 

十分の注意が必要ですよね。



 

一括借り上げ家賃保証のトラブルで一番多いのは、

 

何年かに一回ある更新時期に、

業者から大家さんに家賃引き下げの合意を 

 

持ちかけてくることです。




その際に家賃引き下げの合意が得られなければ、 

 

解約されてしまいますので、大家さんのほうでも 

 

仕方なく家賃引き下げに応じるという現状です。

 


一括借り上げ家賃保証のトラブルを防ぐためにも 、

 

投資物件を買う人は始めから、

 

空き室リスクを背負うことを覚悟したうえで、

 

当初の物件選びを慎重にするなどして、

 

そのリスクをなるべく低くする努力をする。

 

というスタンスが必要になってくると思います。

 



大家さん側の努力によって、収益向上を図り 

 

自主管理していくことも視野に入れておく必要がありますよね。



一括借り上げのトラブルを防ぐためにも、 

 

知っておかなくてはならないことは

一括借り上げ家賃保証の場合には、

 

本来、大家さんに入ってくるはずの礼金は、

保証会社の収入になりますし、未入居物件の場合には、 

 

入居者募集期間の免責期間として1〜3か月が定められ 

 

その間に入ってくる収入については保証会社の収入になって

 

大家さんには入って来ません。

 

 

にもかかわらず、例えばマンションの場合、

 

その間の管理費や、修繕積立金は大家さんは、

 

当然大家さんは、徴収されるということになるのですね。

 






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