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仕入れを極めるについてあれこれ

 

 


大家さんというビジネスで、成功をおわめるためには


仕入れを 極める必要が出てきます。

 

 

大家さんビジネスは 安く仕入れることから始まるものです。

 


安い物件に投資すれば、それだけで賃貸ビジネスには有利に働きます。

 


安く買うためには その物件の本質的価値をつかむ必要が出てきます。

 

その不動産が一体、高いのか安いのかです。

 

 

大家さんビジネスではまずは不動産の積算価格を研究して


不動産の価格をつかむ必要が出てきます。

 


先ず、その地域の 路線価を抑える必要があります。

 


そのために 不動産の広告をよく眺めて、 


売り物件の地元の相場を、何度も見比べるわけです。

 


この不動産の広告と路線価である積算価格を比べる、


作業を来る日も来る日も、する必要があります。

 

 

そしてこの作業をするのは、中古不動産と土地のみの売り物件が、


主になってきます。


 


その結果 投資をしようと考えている地方都市の 

 

住宅地や生活に便利な地域は 坪25万円などという事が、

 

分かってくるものです。

 

 

そこで相場を把握するという最低条件を把握した上で、

 

さらに安く買う方法を極める必要が出てきます。


 

安く買う基準は、賃貸物件を買う場合だけでなく、 


自宅を購入する場合でも一緒です。

 


不動産という価格の大きな買い物をする場合、 


いかに安く仕入れるかということが、問題であって、


これから述べることを 研究するだけで


何百万円もの、節約になってきます。


 

新築物件は 売り出している会社の 決算期末に照準を合わして 


購入すれば駆け込みで 値引きを引き出せるのですが、

 

サラリーマン大家さんが 求める中古物件を安く買う方法は


本質的価値であって、相場は無視するわけです。

 

 

中古物件は業者というよりは、 


主に個人から、買うことが多くなります。

 

 

プロを相手にすることでなく、素人を相手にすることで不動産屋さんを、 


うまくリードしていくわけです。

 


中古物件の不動産の価格は、素人はつかめないし、 


もっとも不動産の価格は 厳密に決まっている


ものではありません。

 


相対取引でこちらが不動産の価格を、決めてもかまわないわけです。

 

近隣相場では2000万円で売られている物件だとしても、

 

こちらが1000万円で買い付け申し込みをして、 


売り主が、これを了解すれば1000万円になります。

 


この価格が、不動産の価格になるわけです。

 

 

だから不動産の価格は 相対取引ですべて交渉ごとであるので、 


ここを極める必要があります。


 

相手の出方を読み、相手の気付かないところに、


いち早く気付くことで、交渉が有利になります。

 

焦ることなく 相手の弱点がどこにあるかを 


見極める必要があります。

 

有利に交渉するためには 売り主が売り急いでいる物件を、


狙わなければなりません。

 


つまり売り出してから、市場で長期間売れ残っている物件や、 


売主が売れなくてしびれを切らして、

 

値下げをしたばかりの物件が狙い目です。

 

 


相続税の支払いのためにどうしても売って、

 

現金を必要としている人などを狙う。

 

 

売り主が現金を手に入れる必要が切実であれば、

 

値段交渉は有利に進むわけです。

 

 

情報をどうつかむかで、何百万円の値引きが可能になるものです。

 


だからまず不動産屋から売主が売りに出している理由を、

 

つかむことが第一です。

 


不動産屋さんと、親しくなれば可能です。

 


いつから売り出しているか、その経過や、


どのくらいの人が興味を持って内見したか 買い付けを


入れた人はいるのか、探ってみる必要があります。

 

 

買う気があるなら これらのことは引き出せるはずです。

 

 

長期間、売れない物件を探す。 

 

そして売主も、申し込みが 少なければ少ないほど


弱気になっているので 強い立場で交渉できるようになります。

 


買い手にも大きな買い物なので 

 

相手の弱みに付け込んででも安く買いたいので、


とにかく 値下げできそうな物件を見つけたら、

 

躊躇しないで思い切り安い値段で、

 

買い付けを入れてみて反応を待つことです。

 

 


売主からこの価格では無理ですが、

 

いくらならいいですという答えが返ってきます。

 


それから交渉になります。

 

 

相手の立場が弱ければ2割引きでも3割引きでも、

 

場合によっては5割、6割引きでも構いません。

 

 

こちらが最初から採算のとれる、値段を言ってみるのです。

 

 

買い付け申し込みを、入れなければ物件はそのままです。

 


断られることを、恐れる必要はないわけです。

 

 

ダメなら こちらは次の物件があります。 

 

次の物件を、また探せばいくらでもあります。

 


ダメもとで45%引きの値段を言ったら40%引きならいいと、 


言ってくれるかもしれない。

 

 

こちらは一時の恥であっても、

 

相手は喜んで受けるかもしれません。

 


相場が1000万円だと言っても関係ありません。

 


こちらが640万円で買うと言って、相手が640万円で売るといえば 


その値段が、その不動産の価格だというわけです。

 


値段交渉では、不動産屋さんは売主の見方をするものです。

 


値段が安くなれば、仲介手数料も下がるのですが、

 

売主を説得するために、不動産屋さんを巻き込んで 


説得する方向に、持っていくためには


場合によっては仲介手数料は、物件が下がっても、


下げないと言う必要が出てきます。

 

 

値引きのテクニックは、いくらでもあります。

 


大家さんビジネスでは、仕入れを極めることが成功の一歩です。

 

 

 


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私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

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