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収益物件の増やし方
収益物件の増やし方について




一棟だけ収益不動産を手に入れて不動産投資を完結させることも、


リスク管理の面からは、正しい行動になります。



でも経済的自由を手に入れるためには、


もう少し収益物件を増やさなければ、


到達できないと思います。





そのためにはより早く、より確実に、


収益物件を増やしていく必要があります。



賃貸収入のうち、借入金の返済以外の残金や、


自分の本業からの給料を、繰り上げ返済に投入すれば、


ローンの経るスピードアップになり、


速い期間に、借入金を全額返済することも可能でしょう。




そのあとで新たに収益物件を増やせば、安全確実だと思います。



このやり方は堅実ですが、収益物件の増える速さは、


やはり遅くなってきます。




収益物件を増やすには、担保を先に提供する必要があります。




最初の収益物件を自己資金で購入した場合と、


ローンを利用した場合とでは、


その後の収益物件の増え方が違ってきます。





やり方は同じでですが、スピードは、


自己資金のたまり具合によって違いが出てきます。



最初の収益物件を 次の購入物件の担保に入れます。




そして、それが価値ある物件であるか、


なければ、価値ある物件にしておく必要があります。




そのためには、最初の収益物件を購入するときに、


土地の割合が高く、担保価値がある物件か、


路線価の高い物件を選んでおく事が大切になってきます。




増え方は1件目、2件目と収益物件の数が増えるに従って、


段々と速くなってきます。




新たに購入する収益物件を担保に入れないで、


手持物件の他の物件を、担保に入れることがポイントです。




ローンの返済と手持ち資金の温存を図り、


返済が進むに従って、担保物件の元本分が減って来るのと同時に、


担保の空きが出てきますので、物件の価値が目減りしていなければ、


それを利用して、追加融資が可能になってきます。



ローンを組んだ物件の繰り上げ返済をして、


元本分を減らしておく事も大切ですが、 


担保の空きが出てくるので、


次の収益物件購入には、その分融資が可能になります。





もっとも1物件を、担保の抵当を外せば、


次の物件を、購入できるようになりますが。





物件を増やす一番の近道は、


次の物件の頭金である自己資金を貯めること、


手元資金を貯めるまで、ある程度の期間を、


置かなければならないことですね。





その間に不動産の勉強をする期間に充てる事が出来ます。




返済が進むにつれて、元本の経る割合が増えていきます。





最初の一軒目を買うときは、時間を要することがあっても、


2件目3件目と収益物件が増えれば、少しづつ速くなってきます。





担保に提供する物件は、常にあった状態で担保の空きを含めて、


次の購入物件の半分の自己資金が用意できるまで、


次の収益物件の購入は待つことですね。




いきなり大きな物件をねらうより、


小さな物件を、一つ一つ買い増していったほうが、



安全と安心が手に入りますよ。





一つの大きな物件を購入するよりは、


複数の物件を持つように増やしていったほうが、


ポートフォリオは安定しますね。





物件を複数持つのは、大きな手持ち収益物件で、


デフォルトが起こっても、他の物件で、


埋め合わせが出来る利点がありますよね。





金融機関のローン審査では、


大きな物件のローンを返せなくなった時に、


他の物件で、穴埋め可能かどうか要求されます。





収益物件の増やし方のポイントは、


収益物件自体から上がるキャッシュフローと、


サラリーマンの給料からの貯金と、


返済が進んできた担保の価値の増額分を自己資金にして、


別の手持ちの収益物件を担保に差し入れて、


物件を増やしていく事になります。





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