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オーナーチェンジ物件購入 入居者との契約について

 

 

 

オーナーチェンジ物件の購入の場合、賃借人が入居中であるので、

入居者への対応についても決めておかなければならないことがあります。


 

まず、前オーナーが受け取っていた家賃を決済日以降、


新オーナーが受け取れるように入居者に連絡をしなければならないです。

 


その場合、書類を作成して入居者に渡すのが普通で、 

決済日に前オーナーと新オーナーがそれぞれ署名、捺印して、

決済日以降に新オーナーから入居者に配達証明郵便などで郵送します。
 


内容は所有者変更通知書として、入居者の名前と、

新オーナーと前オーナーの名前を列挙して、

新しい銀行振り込み先口座名を書いた書類になります。


 

保証人にも所有者変更の旨を通知するのが一般的です。


 

オーナーチェンジ物件は、購入者にとっても、

入居者を募集する手間が省け、

すぐに家賃収入が入ってきますし、

契約の変更等も特に必要なく、そのまま

新オーナーは前オーナーの立場を引き継ぎます。


 
敷金も同じく新オーナーに引き継がれます。



裏を返せば、オーナーチェンジ物件は、

契約の変更をむやみにできないことになります。



つまり、更新の際は オーナーチェンジの場合、

契約内容が変えられる可能性はあっても、

借主に不利なオーナーチェンジ契約はできません。




ですから、新オーナーからの更新拒絶や立ち退きには、

正当事由が必要とされています。



オーナーチェンジ物件購入の場合、入居者から見れば、

家賃を支払う相手が代わるだけです。

 

 


しかし、万一、借り手から賃貸借契約をオーナーチェンジで、

再契約したいという申し出があれば断ることはできません。

 


 

借り手が会社などの法人である場合は、

オーナーチェンジ再契約を求められる場合があります。



オーナーチェンジ物件の購入は、

借り手との折衝や書類の作成などは、

全て買主側である大家さんの仕事であるから、

普通は買主側の不動産屋がするようになります。



 

しかし、買主側の不動産業者がオーナーチェンジに不慣れな場合、

借り手に対する対応がずさんになることもあるので、

この点については、新オーナーとしても気を付ける必要があります。

 

 


また、オーナーチェンジ再契約を求められた場合、 

家賃の値下げ交渉も言ってくる場合もあるので、

注意して対応する必要があります。

 


借り手は部屋を占有しているので、借地借家法に則って、

追い出すことは困難です。

 


 

結果的に、オーナーチェンジ再契約において、

家賃の値下げに応じなければならなくなっても、 

売主や売り主側の不動産業者には何の責任もないことになります。


 

しかし、ほとんどの借主は、そのようなことは知らないし、

仮に知っていたとしても、オーナーチェンジで再度、

賃貸借契約を結ぶのは面倒であるからこのような書類を

郵送するだけで借手も納得するはずです。





もっとも、借主さんから家賃の値下げや、

貸主からの家賃の値上げ請求は正当な理由が必要です。



正当な理由とは世間的に妥当だと認められる理由です。

 

オーナーチェンジで借り手である入居者に関係することは以上です。
 


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私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

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