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賃貸中の物件(オーナーチェンジ)を買うメリット
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2011.01.10 Monday 07:21
賃貸中の物件(オーナーチェンジ)を買うメリットに、ついてあれこれ
不動産を購入するには、諸経費が7%位かかりますが、
賃貸中の不動産を買えば、実際にはそれほどの、
諸経費の資金を、投入しなくてもいいのです。
というのは、仲介手数料は通常、
不動産の税抜き売買価格に対して、3%+ 6万円 + 消費税になります。
登記費用は、売主から引き継ぐ敷金を充当すればOKです。
固定資産税清算金は、売主からもらう日割り賃料から当てます。
不動産取得税の支払いは、数カ月後なので、
それまで家賃からの、キャッシュフローを、
貯めておけば払えます。
火災保険料は、分割の年払いや月払いですので、これも家賃収入から払えます。
なので、賃貸中の物件を買えば、初期費用はほとんどかからず、
仲介手数料の支払いのみで、収益不動産が買えるわけです。
一棟ものでも、積算評価の高い物件なら、
フルローンを使えますので、
そういう意味では、物件選択さえ間違えなければ、自己資金は、ほとんど使わなくて買えます。
一棟ものでなくて、区分所有のマンションであっても、
ファミリータイプのマンションは、空室物件よりも、
賃貸中物件の方が、安く買えます。
これは実需であるお客さんは、自分が住む家を探していますので、
賃貸中のマンションは、買わない人が多いためです。
いわゆる、賃貸中のマンションを購入する人は、
ほとんど投資家になるわけです。なので賃貸中の物件の方が、安く買えるわけです。
賃貸中なので初期費用は、ほとんどかからなくて買えます。こういう実需のマンションを、購入しても、
売るときは、逆に空室になった時にうれば、売りやすくなります。
一棟ものについてですが、
1億円の物件で、表面利回り10%の物件だと、
年間1000万円の家賃収入が入ってきます。
賃貸中の物件なので早期に仲介手数料などの、
投入資金は回収できます。
物件選択さえ、間違えなければ、
家賃収入が入ってきて、そこから借入金の返済ができるので、
フルローンで購入しても、十分キャッシュフローが回りますね。
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