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リタイアするまでの投資手法
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2010.06.15 Tuesday 21:46
リタイアするまでの投資手法についてあれこれ
RCの物件は長期の融資期間が取れるため、キャッシュフローも、生みやすいという利点があります。
反面、減価償却費の計上が少なくなりますので、利益が出やすいため、税金の負担が多くなりますし、
積算評価が高いため固定資産税が高くなり収益を圧迫します。
投資手法は、物件や自己資金の額によって異なるので、
手放しに長期のローンが良いと言うつもりはありません。
逆に短期間の返済では、そのリスクが軽減される半面、
月の返済が大きくなることは、元金の減りは大きくなりますが、
キャッシュフローが残らなく、入居率が急激に低下したり、
大型修繕が発生すると、耐える力が弱くなります。
つまり、長期返済の場合はキャッシュフローの温存は図れますが、投資期間中の支払利息が多くなり、利益を圧迫しますし、
短期の返済では、毎月の家賃のほとんどが、
ローンの返済に充当されてしまうため、
キャッシュフローを生みにくいです。よって、リスクはどちらにもあります。
もちろんローン返済期間が短くて、
なおかつキャッシュフローを潤沢に生む物件は
欲しいですが、こんな物件は滅多に存在しません。従って、先ずリタイアするための戦略として、
リタイアできる程度までのキャッシュフローを得るまでは、
なにがなんでもキャッシュフローを得ることを、
最優先にするというスタンスでいくべきだと思います。
でも長期の不動産投資に伴うリスクを、ヘッジする必要も、
普段から試みておかなければなりません。
長期の不動産投資に伴うリスクをヘッジする方法は、キャッシュフローからの繰り上げ返済を行って、
ローン期間の短縮を図ったり、
築古物件を購入してそこから上がるキャッシュフローで
リスクに備えたりすることですね。
短期融資の物件は、減価償却も短期になり、
ゆえに減価償却を、たくさん計上できるので
キャッシュフローの積み増しをはかれます。
繰り上げ返済をして、最終的に、残債のない物件になるまで、
するということです。
リスクのない投資は、ありえませんが、
リスクをコントロールすることはできます。
余談になりますが、
長期の融資機関から短期の融資期間への変更は
繰り上げ返済することによって可能ですが、逆は認められていません。
返済期間を延長するとなれば、破綻前の救済措置としては、
行われることがありますが、通常はありません。
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