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キャッシュフロー計算書の書き方に(なぜ、建物は定額法しか認められなくなったのか)

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キャッシュフロー計算書の書き方に(なぜ、建物は定額法しか認められなくなったのか)ついてあれこれ

 

 

 

 

 

 

不動産投資の、キャッシュフロー計算書の、


作成方法には、直接法と間接法の2つがあります。



 

 

直接法は、その期に発生した取引のうち、

 

キャッシュに関するもの全てを集計する計算法です。

 


間接法は、通常の会計処理で計算された税引後の利益に、

 

減価償却費を加減して、キャッシュフローを出すものです。

 


実際は、多くの不動産投資家が採用しているのは間接法です。


 

直接法は、キャッシュに関係する全取引を集計するので、

 

より確実性がありますが、

 


非常に手間がかかるという短所がありますので、

 

あまり採用されていません。

 

 


日本では古くから採用されている計算方法は、

 

間接法であり、つまり

 


当期純利益あるいは青色申告特別控除前の所得金額に、

 

減価償却費をプラスして算出してきたのですが、

 

今も変わりません。





最近では、特にキャッシュフロー計算書は、

 

 

重視されています。





キャッシュフロー計算書は、

 

なぜ重視されるのかといえば、


事実を反映しているからです。

 


 

キャッシュフローは、お金の受け取りと、


支払いの事実があった時に記入しますので、



この事実は誰が計算しても変えようがありません。





利益は、計算する人の意見や主張があって、

 

事実を表しているとはいえませんので


信用できないところがあります。


 


よって、事実を反映している


キャッシュフロー計算書の方を、

 

金融機関や、利害関係者は重視します。





財務諸表は、損益計算書と貸借対照表と、

 

 

キャッシュフロー計算書の3点をいいます。

 


その中でも、キャッシュフロー計算書は、

 

近年その重要性は高まってきています。

 

 


銀行から融資を受ける際には、提出する方が、

 

 

良いと言うことになります。


 


それ以外に自分自身の不動産経営に欠かせない、

 

経営判断資料にもなります。



 


不動産の、キャッシュフロー計算書は、


所有する物件から発生する総費用と、

 

家賃収入である、営業のキャッシュフロー、

 

物件を購入したり、

 

売却したりする際に、

 


発生する投資等のキャッシュフローと、

 


購入代金の融資を受けたり返済したりする、


財務のキャッシュフローの3つの総称です。


 


この3つの計算の差引が大家さんの、

 

最終的なキャッシュフローになります。



 

    

不動産投資のキャッシュフロー計算書

 

 

例)

 

 


自己資金100万円で物件を購入して運用した場合のキャッシュフロー計算書

 

 

1、   所有物件営業キャッシュフロー   
 家賃収入                           400
 新規物件購入支出                        −100
 広告費                          −5
 消耗品支払                          −5
 修繕費等支払                        −150
 通信費                         −10
 差引  所有物件営業キャッシュフロー                         130
 
2、
 投資キャッシュフロー
 投資有価証券の取得による支出                                −      10            
 小計                      − 10
 差引  投資キャッシュフロー                       −10
 3、  財務のキャッシュフロー
    借入                       1 00
    返済                        −50
 差引  財務キャッシュフロー                         50
     
 現金及び現金同等物の増減額                            170   
 現金及び現金同等物期首残高                             50        
 現金及び現金同等物期末残高                            220  

 

なぜ、建物は定額法しか認められなくなったのか

 

建物は現在は定率法が廃止されて、

 

定額法しか認められていません。

 

 

 

建物は定率法で減価償却するようなケースでは、   


投資初期に多額の経費が計上されるために、


節税に利用されることが多く、

 

赤字計上が大きくなったため、


キャッシュアウトすることが多く、


そういった弊害が多く、そのため、

 

現在は定率法が廃止されて定額法しか、

 

認められていません。

 

 

これは健全性の原則で、

 


デッドクロスを防止するためですが、

 

建物はローンを組んで購入することが多く、

 


元利均等の場合、支払利息は年々減少するために、

 

経年と共に、利益が出やすくなり、


税金が多く発生します。

 

 


そこに、定率法で減価償却すれば、当初は税金が少なく、


年数が経過するたびに税金が多く発生するために、


キャッシュフローがショートしないように、


こちらも、デッドクロスを防ぐために、


定額法しか認められなくなりました。

 

というわけで、建物は定額法しか認められなくなったのは、


ローンとの関係が強く影響しています。

 


元利均等の場合は支払利息は年々減少します。

 

従って額の大きい建物は定率法よりも、

 

定額法がお金が回りやすいために、推奨されているのです。
 


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