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頭金ゼロでフルローンを組む落とし穴

頭金ゼロでフルローンを組む落とし穴について



銀行でローンを組む時に積算価格から算出して、

 

頭金ゼロでフルローンを組むことはあります。



購入するときはどんなに利回りがいい物件でも、

 

売値に比べて、積算価値の低い物件は、

 

買わないようにしておくことが大事です。



銀行は担保価値までしか融資はしないからです。



担保価値があるからいつ売却しても、

 

借金を抱えることがありません。




土地の値下がりなどで物件の担保価値よりも、

 

ローンの金額のほうが多いときは繰り上げ返済をして、

 

ローン残高はいつでも担保価値以下に保っておくことが重要です。



担保価値以下に保っておけば急に資金が必要になって、

 

物件を処分しなければならなくなったとき、

 

売却しても借金が残らないからです。




こうしておけば急に資金が必要になって物件を 

 

処分しなければならなくなった時でも安心していられます。



ローン残債を担保価値以下に保っておけば、

 

ローンを返済していくに従って、

 

借入金の元本が減っていくスピードが早まるので、

財務諸表の貸借対照表はいつでも健全を保てます。




さらに、ローンの借り換えがしやすくなります。



そして次の段階として保有するすべての不動産の借入金を 

 

土地の路線価以下にしておくことが大切です。



地震が来て全ての物件が倒壊してもまだ土地だけは残るので、

建物が崩壊しても、売却で借入金は完済でき、

 

借金は残らないからです。
 


担保価値の低い物件を、

 

購入する時にサラリーマンの属性で融資を引いたり、

 

あれこれ細工して、頭金をゼロにして購入することで、

多くの物件を所有することはできますが、

 

大きなリスクを抱えることになります。




次の物件を購入するときは、

すべての所有物件のローン残高が、

 

内入れをして、土地の路線価以下に抑えたり、

そこまで返済が進むまで待つことが大事です。
 




頭金ゼロで不動産を購入することについての注意点


頭金ゼロ物件には落とし穴が隠れています。

 

 

頭金に自分のお金を使わずに、

 

工夫を凝らして物件を購入する何らかの方法を

使うのだがたとえば、手持ちの不動産を担保にお金を借りて、

 

他の不動産の頭金とする。

 


その買った不動産が値上がりしたところで、

 

さらに、借入を起こして、また第三の物件を

買うといった自転車操業が、

 

バブル時に行われた投資法です。



こうすることで、手持ち資金が少なくても、

 

多数の物件を保有することが可能になります。



これは、不動産価格が右肩上がりの時には、

 

飛躍的に資金を増やせる手法といえます。


 
しかし土地の値上がりが期待できない現在は、


ひとたび資金が回らなくなれば、

 

あとは破産するしかありません。



過去の歴史を見ればわかるのですが、

 

破産している例が多々ありました。



頭金ゼロはハイリスクな投資行動なので、

 

現在でも注意が必要です。

 

不動産は賃料の下落や空室などにより、

 

予定していた収入が見込めない場合や、

不動産の価格が下落してしまったりすることが、

 

よく起こります。

 



また、日本の不動産は場合よっては、地震などによって、

 

建物が倒壊してしまう危険性を伴っているが、

 

そんな場合でも基本的には土地がある限り、建物が倒壊しても、

 

価値がゼロになるという可能性は低いでしょう。

 

 

 

 

 

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建物本体と建物以外との分け方

 

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ここまでは、決して平坦な道ではありませんでした。 むしろ険しい上り坂ばかりであったように思います。 初期の頃は書いても自己満足で誰にも読まれませんでした。 それでも懸命に書いてこれたのは、 サイトの目的が、全ての不動産投資家の幸福実現のために、 また不動産投資業界の進歩発展のために、 他によかれしと願うものであったからにほかなりません。 ところがようやくアクセスが増え始めと思った矢先、 思いがけないことが起こりました。
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