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節税かキャッシュフローかについて

 

 

 


 

 

賃貸経営ではキャッシュフローよりも 

 

節税のほうが大切なのでは?

 



 

賃貸経営で一番大切な事は、

 

何といっても家賃収入を減らさず 

 

無駄な支出を減らすことですが、

 

ここでの大事なことは 

 

キャッシュフローを中心に考えるということです。

 


 


言いかえれば、

 

預貯金を含めた手持ちキャッシュがいくらあるのか。




将来どうなるのかを、常に考えることだと思います。


 

節税する前に手持ちのキャッシュを、

 

確保できていることのほうが大切です。


 

効果のあいまいな経費をかけて節税できた額より、

 

何もしないでいた時の手持ち現金のほうが多ければ 

 

そちらの方が上ではないでしょうか。

 


経費で落ちるということは その分だけ税金を、 

 

抑えられるという意味なのですが、


それがそんなにお得なのでしょうか。

 

 

賃貸経営をする時に金融機関から借り入れをしますが、 

 

これには支払い利息が付きます。


 


いくらこの金利が経費で落ちるからといって、

 

借金を返さなくてはいいということにはなりません。


 


賃貸経営をする場合に帳簿上の損益と、

 

実際の財布の中身は違うという点を


知っておく必要があります。


 


減価償却と金利と元金返済によって、

 

財布の中身は全く違ってきます。

 

 


減価償却と金利の支払いは経費になりますが、

 

元金返済は経費にならないからです。



 

つまり支出の中身によって、

 

経費になるものとならないものがあり


それによって支払う税金の額は、

 

変わってくるということです。





帳簿上では利益が出ていても、

 

実際の財布の中身はカラなっていて 


貯金を取り崩さなければならないという事態が、

 

起こるのです。


 


ここでのポイントは 減価償却費は、

 

財布からお金は出ていきませんが経費となります。

 

 

元金返済額はその逆で、財布からお金は出ていきますが、

 

経費にはなりません。

 


 

借入金の中の元金部分は、元利均等の場合、

 

返済が進むに従って増えていきます。




つまり財布の中身は減っていきますが、

 

経費である支払い利息が減っていくので、

 

利益が上がったようになって税金の額が増えます。

 

 


帳簿上は利益がでると税金がかかってきますが、

 

元金返済しても自分の財布からお金が出ていきます。

 

 

税金と元金返済分で現実の財布の中身がマイナスに


なってしまいます。




これが賃貸経営の落とし穴になります。




この落とし穴があるために、

 

物件を増やすスピードが遅くなります。

 

 

利益が上がっているのに家賃収入の割には、

 

手元の現金が増えないということになって


物件を増やせないということになってきます。




賃貸経営の初期の段階ではキャッシュフローが良いが、

 

建物が古くなってくると家賃を下げなくてはなりませんし、

 

又修繕費もかかってくるためキャッシュフローは


悪くなってきます。

 

 


賃貸経営に行きずまらないためには、

 

初期の段階で出るキャッシュの一部でも


使わずに後々のために貯えておいたり、

 

借入金を繰り上げ返済して、

 

なるべく早く借金を減らすことが大切ですね。

 


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