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赤字不動産投資、(赤字、確定申告をして損益通算、銀行融資は黒字決算か節税対策)を

赤字不動産投資、(赤字、確定申告をして損益通算、銀行融資は黒字決算か、節税対策)を、


について詳しく

 

 


マンションを買うとき、維持するとき、売るときに確定申告して、


税金を取り戻しましょうと販売会社に勧められます。

 

つまり、不動産投資によって得られた不動産所得は、

 

総合課税であって、給与所得と合算して課税されることになります。

 


その分給与所得と通算して課税額を減らすことが出来ます。

 

要は、サラリーマンの給与所得と不動産所得を合わせて確定申告を行うとき、


意図的に不動産所得を赤字にすることで、確定申告すれば、


サラリーマンの給与所得と不動産所得が通算されるため、


会社が本人に代わり収めた税金は払い過ぎとなり、


税の還付を受けることが出来るという仕組みです。

 

つまり、不動産所得の赤字分は、サラリーマンの給与所得から、


控除される仕組みになっています。

 


これは非常に有利に節税の恩恵を受けることが出来るのですが、


ただし弊害もあるのです。

 

確定申告で赤字申告をすれば、それが原因で、


融資が受けられないことになります。

 


赤字はわずか数万円であっても同じことです。

 

不動産投資を通じて、サラリーマンとしての給与所得を、


大きく上回るキャッシュフローを得ようとするなら、


赤字申告は良くありません。

 

というのは、不動産所得を経営する能力がないと、


公に申告して公表いるからです。

 

ここは重要です。

 

銀行は融資審査をする中で、サラリーマンに対しては、


過去3年分の源泉徴収票もしくは確定申告書を求めてきます。

 

不動産を人に貸している場合、不動産収入があるため、

 

確定申告は必須であり、銀行融資の審査として、

 

評価のウエイトが極めて高いものですね。

 


赤字の確定申告は、自分自身の不動産経営能力が欠如していると、


公言していることになってしまいます。

 

 

しかも、赤字を出しているので申告所得は圧縮され、


本来の給与所得よりも過少に評価されます。

 

つまり、赤字なら経営能力はありませんし、年収は低くなる。

 

そんな人に銀行は融資をしてくれるでしょうか、

 

逆に不動産所得を黒字にするとどうでしょう。


サラリーマンの給与所得に加え、不動産所得が加算されることにより、


その分年収は多くなります。

 

それに加え、賃貸経営で一定の成果を上げている、


優秀な経営者として評価されます。

 

融資を受けて、不動産経営の成果を上げるなら、


税金を1円でも多く納めるべきです。

 

赤字だと融資は絶対無理なんですかと、融資担当者に聞いても、


本当のことは教えていただけませんが、


融資担当者の言うことは決まっています。

 


つまり、赤字がすべてではありません、実体で見ますので、


しかし、スコアリングは確実に落ちますと言われます。

 


支店方式や担当者方針では、ただでさえ忙しいのに、


なぜわざわざ、赤字申告の人に、


融資審査をしなければならないかということです。

 

融資を受けるには、赤字申告は避けるのが大事ですが、


ここで一つ疑問が生じます。

 

 


それは、不動産を購入した際、

 

ほとんどの場合経費が多く発生する関係上、

 

どうしても赤字になってしまうのに、一体どうすればよいのか。

 

 

さらに、赤字を黒字にかえられる方法はあるのか。


確かに、不動産を購入すれば、そのための購入経費がかかり、


あまり所得は高くなりませんし、赤字になることもあります。

 

 

この場合の対策は、

 

不動産の取得がなかったとして計算した場合の経費は、


こうなりますという、収支明細書を出せば、

 

審査に通りやすくなります

 


つまり、いつもかかる経費と、

 

不動産取得のために一時的にかかる経費とを、


分けた明細書を出せばよいのです。

 

 

赤字を黒字にする方法ですが、


それは、経費計上をやめればいいのですが、しかし、


会計上は問題がありますし、そもそももったいないです。

 

 

ベストなのは、経費を極力資産計上に変更して、

減価償却させることです。


というわけで、節税のためには減価償却費を、


多く計上する方法を考えることです。

 

少ない資金で高収入を目指してリタイアするためには、


ローンを組んで手を広げていくしかありません。

 

赤字申告により、いくらかの所得税が戻ってきても、


目先の税金をわずか何十万円得するのと、


何千万円のローンを組む資格を得るのと、


どちらが本当に得なのかは、よく考える必要があります。

 

 

しかし、決算書の表面上の数字を良くするために、


一部の経費を計上しなかったり、


減価償却の基礎となる建物価格を、

 

低くしたりという方法はありますが、


これですと、所得税と税額が高くなります。

 

いずれにしろ、不動産投資に取り組むことによって、


節税の効果を実現できるとすれば、


不動産収支がプラスにもかかわらず、

 

正直に経費を計上して、


不動産所得を低くする場合なのです。

 

 






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