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スケルトン状態にして

スケルトン状態から始めるリフォーム

 

 

 

賃貸物件を一旦スケルトン状態にして、

 

大幅にリノベーションすることを、

 

スケルトンリフォームといわれます。


このようにスケルトンを採用して長期安定経営を 

目指すことが一番であると思います。


構造体(ハード)と設備(ソフト)を分けて考えることです。


新築から始めるスケルトンとは、

 

中身がなく構造体だけをしっかり作ることです。

 


特に中の設備だけを取り換え可能にした木造アパートに応用すれば、

 

構造面をしっかりとした丈夫な建物を建てることによって

長期安定経営につながりますよね。


究極の差別化です。

 


将来売却するときも有利になります。
 


木造建築は構造面は軽く50年は持ちますし使えます。

 

 

又 RCコンクリート建物は100年が当たり前です。

 

 

使えなくなるのは中のソフトつまり設備だけです。

 

木造でも初めにしっかりしたものを建てておくと100年は持ちます。

 


建物の耐久性を考えて基礎や構造体を丈夫に、


きちっと作っておくことで将来的に子孫に残せます。

 



欧米では木造建築は100年は建て替えません。   


建て替えは費用もかかり環境面に問題が出ます。

 

 

賃貸住宅は設備と躯体を分けて考えなければ、

設備の耐用年数が建物自体の耐用年数となりかねません。

 


日本建築の悪いところは構造と設備を分けて考える事をしない場合が多く、

 

結果として内装設備の耐用年数=建物自体の耐用年数となる構造を

招いてしまっているのです。
 


つまりポイントは建物に空間を設けることです。

 
躯体はそのままで、設備を何度でも、

 

入れ替えられる建造物を作るという点です。



特にマンションでこれをやれば効果があります。


排水管が各住戸の専有部分の中を通っているので、

 

 

排水管を交換するのは容易ではありません。


配管類は内装設備と同程度の耐用年数であるため、

 

 

将来的に大規模修繕工事になりかねません。

 

 

そうなると、生活に支障をきたすケースが多い。




配管の中は さびて狭くなってくるので定期的に

 

交換する必要が出てくるのです。


 

スケルトン式なら修繕工事の簡便さと、

 

リフォーム時の水周り設備の自由な移動を

可能としています。

 

 

スケルトンにおいては、室内配管、各種ダクト、電気配線などを、

 

躯体に埋め込まないですべての部屋は基本的に、

 

二重天井、二重床を持つ、又、二重壁を持つために、
 
給排水管、コンセント、照明器具の自由な移動や、

 

増設なども可能となるのです。



空間をこしらえることで、

 

コンクリートの圧力で配管が押されることもなく、

 

傷み具合が目視できます。



木造一戸建て木造アパートは給排水管やガス管は、

 

土の中を通って、基礎を通って、建物内に入ります 。



土中の本管から 住宅に引き込まれる際、基礎などのコンクリート部分に


埋設されている所があるなら、取り替えは簡単にとはいえないでしょう。


また、上下水道、ガスとも本管は土中埋設です。



そこから各住宅に配管されるわけですが、新築のとき、

 

 

道路に埋まっている本管から自分の住戸までは 

 

 

自費で配管しなければなりませんし、

 

 

管が老朽化して交換が必要なときも、

 

 

費用は自分で負担しなければなりません。





ということは、管の交換は、単純に屋内だけを考えればいいのではなく、

 

 

土中に埋まっている部分や基礎を通っている部分も含めて、

 

 

交換が簡単にできるというのが、スケルトン住宅の良い所です。

 

 

 

 

スケルトンにして内装設備と構造体を分離して考えることにより、

 

 

耐震性、耐久性のある構造体を保持しつつ、

 

 

室内の内装設備を入れ替えるだけで何世代にも渡って、

 

 

建物を使うことができるはずです。


 


基礎はべた基礎にして地上から70センチほど掘ってから設置します。 


排水管は人が入って作業ができる空間スペースをこしらえておきます。


そして管をアスファルトやコンクリート舗装はしません。

 

 

2重床や2重壁にすることは防音対策にもなりますので利点があります。


スケルトン式はデザイナーズと違って階高を圧縮しないので、

 

 

構造面にはお金がかかりますが設備面にはお金をかけません。


キッチンもシステムキッチンにしない方がいいです。



予算があれば別ですが、デザイナーズにしないで、

 

基本的に交換式にしたほうがいいです。



その方が きれいで入居者にも喜んでもらえます。


他の設備などもオークションでB級品格下げ品を購入して、

 

 

職人さんに工賃のみで取り替えてもらうように交渉してはどうですか。


これは再建築不可物件のリフォームにも応用ができるのです。

 



 

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