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住宅ローン審査について

住宅ローン審査についてあれこれ
 

 

 

住宅ローンは年収が高くても、自己資金の少ない人よりも、


年収が低くても、自己資金の多い人の方が有利になります。

 


これは不動産屋さんに対しても同じことが言えます。

 

 

つまり同じ家に、複数の申込者がいる、


人気のある物件の場合には


不動産業者は圧倒的に、自己資金の多く入れる人から


優先して、契約をするものなのです。

 


属性の低い人が、住宅ローンの審査を通りやすくするには、


属性を高める努力をすることと同時に、


多額の融資を、引き出しやすい住宅を、 


選ぶことが重要です。

 


つまり、金融機関は、積算価値を重視します。

 

 

有利に住宅ローンを引くためには、


物件自体、担保価値のある住宅を選ぶことが大事です。

 

 

銀行の住宅ローンの審査は、主に三つの面から行われます。

 

 

ひとつは 借主本人の年収と債務履歴が、 


どうなっているかということを見ます。

 


年収、勤務先 勤続年数等の、個人の属性を重視します。

 

 

それは、住宅ローンの審査に通りやすくするための、


貸したお金が返せるだけの、年収があるか、 


他から借りているローンはないかを調べるわけですが、

 

ここは数字の問題だけですから、 


大企業の社員も、自営業者も変わりません。

 


借りているローンの、すべてをひっくるめて、


銀行の貸出割合以内に、収まるように設定されます。

 

 


大部分の銀行の貸出割合の 返済比率は年収の


30%〜35%以内に、設定されています。

 

 

 

二つ目はローン申し込み希望者の、


勤めている会社とその会社での勤務状態です。

 

 

本人の勤続年数は、1年以上は必要なのですが、


長期ローンを組んでも、大丈夫な会社かどうか。

 


要は倒産などのリスクがないかを調べるわけです。

 

 

会社に所属していない自営業者やフリーランスは 


自身が病気してしまったり 取引先が減ったりすれば、


途端に収入が減ってしまいます。

 


ですからこの二つ目の審査ポイントが、


ネックになって審査に通らないことがあります。

 

 


三つ目は購入する物件事態の、担保価値を見ます。

 

 

銀行はこの担保価値を、重要視しています。

 


銀行によっては 担保価値があれば、


100%融資してくれる場合があります。

 


担保価値を計算する方法は以下の通りです。

 

 

まず土地の価格は、国税庁が毎年発表している 


路線価を見ればわかります。

 


国税庁の発表する路線価は、相続税路線価といって、

 

相続税などを計算する際、土地の評価額を 

 

算出するための価格で、道路ごとに価格があって 

 

その道路に面する土地は、路線価に土地の大きさをかけて 

 

後は土地の形状などで、修正するというものです。

 

 

物件の評価額を計算するにはこの路線価に、 


土地の広さをかければ出ます。

 


これで土地の価格は出ました。

 

 

次に建物の価格は 銀行がよく使う単価を用います。

 

木造だと平方メートル当たり15万円を使います。

 

鉄筋コンクリートなら平方メートル当たり、


18万円位になっています。

 


ここから減価償却費が考慮されます。

 

 

その建物の構造と築年数によって、

 

法定耐用年数が決まっており 

 

新築時の評価額から 

 

毎年一定額を 減価償却費として、

 

差し引いていくシステムです。

 


新築時の価格から、減価償却分を差し引いた額が、 


建物価格になります。

 


こうして土地と建物の算出した積算価格を、


それぞれ合計して、担保価値をだします。

 

 

いくらまで貸すことができるかの判断の仕方は、


銀行によって多少違いまが、担保価値があれば、


住宅ローン審査に、有利になるわけです。

 

 

住宅ローンは、審査に通り安くするためには、


本人の属性を、上げることが必要ですが、


個人の属性を高める努力にも、限界があります。

 

 


なので、属性の低い人は、住宅を買うときはとにかく、


お金を貯めて、現金を多く集めることです。

 

 

頭金の占める割合を多くすることで、


住宅ローンの審査に、通りやすくなります。

 


同時に、担保価値のある住宅を購入することです。

 

 

こ2つをクリアーすることで、クレジットカード、


キャッシングの、借り入れがあって、


不利な人でも審査が通るのです。

 


特に積算価格の高い、担保価値のある住宅を、


購入することは重要です。

 


なぜなら、銀行は住宅ローンが

 

返済できない状態になった人でも、

 

住宅を競売にかけて、

 

債権の回収をはかれますので。

 


現実は、低金利時代が続いていることもあって


金融機関同士が、サービスを競うことによって、


借りる人には、有利になってきています。

 


住宅ローンは、担保価値のある物件なら年齢制限を


クリアーすれば、築25年の木造の中古物件でも、


35年返済のローンを、組むことができます。

 


住宅ローンは返済期間は35年までと、


長いのが特徴ですが、


さらに、長期優良住宅には優遇がありより長期で組めたりします。

 

 

つまり新築時において、長期優良住宅の普及の促進に


関する法律の規定により、認定を受けた


長期優良住宅建築等計画に、基づき建築された


住宅であり、かつ、基準に関する部分について、


新築時の、建設された状態から、


変更のない、長期優良住宅には、


フラット50の住宅ローンも組めます。

 

 

 

 

 




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