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地方、郊外のアパート経営(投資)の失敗

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地方、郊外のアパート経営(投資)の失敗あれこれ

 

 

 

 

 


人口減少時代の地方のアパート経営は、

 

苦戦は避けられないのでしょうか。

 


アパート経営は地方か都心かどちらに投資するか。

 

 

 

郊外では需要が少ないのに、

 

賃貸用の物件が、多数あるから要注意と言われます。

 

 

 

つまり、郊外には、昔からの地主が多く、

 


有効に活用しきれていない、広い土地を所有する人が多くいます。

 

 

 

アパートやマンションの建設業者は、そのような人達に、

 


土地の有効活用になりますと宣伝し、設備の整った、

 


アパートやマンションの建設を促しています。

 

 

 

この結果、建設ラッシュが進み、供給過多の状態に陥り、

 


入居率の悪化につながっています。 

 

 

 

なので、理想的な立地条件は大都市から、

 


30分程度の距離にある立地で、

 


駅から徒歩15分以内だといわれています。

 

 

 

それさえクリアしていれば、建物が少々見栄えが悪かろうと、

 


周辺環境が見劣りしようと関係なく、需要があると考えられています。

 

 

さらに今後、人口が地方から都心へ流出していき、

 


地方の人口が減少するため、地方ではアパートが余ってくるといわれ

 


都心は、アパート・マンションが、これからもたくさん新築されると、

 


予想されます。

 

 

 


しかしこの事実だけでアパート経営は、

 


都心(人口の減少率が少ない)が有利とは一概に言えません。

 

 

 

国立人口問題研究所では、将来人口予測のデータを発表しています。

 


それによると20年後、東京都が103.5%と若干上昇するのに対して、

 


最も人口減少が大きい秋田県では78.6%と20%以上も減るとなっています。

 

 

 


このことで、都心は安定した賃貸需要が見込めると判断することはできません。

 

 

 

なぜかと言えば、人口の増加数以上に、

 

新しい賃貸物件が供給されれば、

 

いくら人口が増えている地域であっても、

 

入居希望者が増えることにつながらないからです。

 

 

 

実際、現在、人口が増えている地域には、

 


新築マンションや、アパートがたくさん建築されており、

 


まさに、人口増に比例して建物が増えている状態です。

 

 

 

また増える人口が、ご自分のアパート・マンションの入居者に、

 

直結することは、ほとんど考えられませんし、

 

減る人口がご自分のアパート・マンションの入居者に影響すると、

 

限定できません。

 

 

 


ハウスメーカーの仕事は、アパートを建てさせることにありますので、

 


地主さんの土地がアパート経営に向いているかどうかを、

 


真剣に考えることなく、建物を建てることを目的に営業してきます。

 

 

 

なので、ハウスメーカの勧めでアパートを建てた人などは、

 


いずれは、アパート経営に失敗して、

 


アパートを手放すことになるかもしれませんし、

 


これから建つ最新鋭の設備を備えた新築物件は、

 


その周辺アパートを持っている大家さんの、

 


脅威になります。

 

 

しかし、研究してみると、ご自分の持ち物件の近くに、

 

同じような間取りのライバルアパートが、新築されたとしても、

 

新築であるために、家賃設定が割高になっています。

 

 

新築大家さんは、借り手がいる範囲内で、

 


出来るだけ高い家賃を得ようとしますので、

 


築15年以上も経過した中古アパートとは、


家賃設定が違ってきます。

 

 

 

また、ご自分のアパートの近くで、

 


新しいアパートが建設されることはあっても、

 


よしんば、そのエリアに転居した人でも、

 


その新築物件の家賃が高すぎた場合は、

 


新築に住むのをあきらめて、割安な中古に住む傾向があります。

 

 

 

つまり、中古の物件と新築の物件とでは、

 


入居者の層が異なりますので、家賃設定の仕方が違ってきます。

 

 

 

新築は、原価の積み上げを基本として、家賃を決めるのに対して、

 

 中古は、相場家賃を反映して家賃を決めます。

 

 

適正な家賃水準である限りは、近くに新築が建っても、

 

大きな影響は出ないものです。

 

 

 

もっとも新築の供給数自体は東京が圧倒的に多くなっています。

 

 

 

基本的に、住宅は、人が住むところに建築します。

 

 

 

ですので、空き地の少ない東京は、築古物件を壊して、

 


新築物件への建て替えが多く行われます。

 

 

 

現実に、都心以外の地域では空室率が高くなっていることは事実です。

 

 

 


しかし、その地域の平均空室率が30%であっても、

 

すべての物件が均等に30%の空室になるわけでもなく、

 


ましてやご自分の物件が、30%になると限っていませんし、

 


満室にならないとも限りません。

 

 

 


空室率が高めの地域であっても、

 


満室経営を続けている大家さんは、かなりいますし、

 


空室率が高めの地域では、建て替えが少ないため、

 


一部の空室だらけのアパートというのがあり、

 


そのような空室だらけの物件が、

 


全体の入居率の平均を下げているわけです。

 

 

 


このことは、成功している大家さんと、

 


成功していない大家さんとの差が大きいということを物語っています。

 

 

 


つまり、アパート経営について自覚を持って真剣に取り組めば、

 


どの地域でも失敗することはないと言えるのです。

 



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