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中古マンションの投資スタイル

中古マンションの投資スタイルあれこれ


 


オーナーチェンジ中古マンションは、


銀行の融資が付きにくいので、一部の地域を除いて、


現金購入が、ほとんどだと考えられます。


 

年間賃料収入が72万円の、築20年のオーナーチェンジ物件の場合、


初年度にかかる不動産取得税の数万円は別としても、


通常は管理費や修繕積立金、そのほか固定資産税・都市計画税などを


合計すると、年間20%ぐらいになりますから、


72万円の収入から、その分を控除すると、


実質収入は、年間57万円位ということになります。


 

10年経過した段階になれば、


570万円回収されている勘定になります。


 

実際は、所得税などの税金も引かれ、


もうすこし少なくなりますが。

 

10年経過した段階になれば、築30年の物件ということになりますが、


鉄筋コンクリート造りのマンションの法定耐用年数は、


47年なので、まだまだ十分、減価償却も可能です。

 

 

マンション自体は土地部分は、あまり期待できなくて、


大部分は減価してしまう建物です。


 

なのでマンション投資はいずれは、


売却するという前提条件で入っていくのが、


正しい投資スタイルだと考えます。

 

 

この時点でいくらで売却できるかで、


マンション投資スキームが完了するわけです。


 

全国的に、家賃相場は建物の減価ほどには下がらなく、


賃料は、10年前の購入時とあまり変わらないか、


少し下がる程度だと考えます。

 


特に、利便性に秀でた地域にある物件なら、


10年前とあまり変わらない価格で、


売れるかもしれませんが、ほとんどは、


物件価格の下落は避けられません。


 


もちろん、早く現金化したいのであれば、


値段を大きく下げれば、買い手は現れないでしょう。

 


家賃の下がりにくい、利便性の優れた地域で購入していればこそ、


売却時という出口において、多額の利益が得られるかもすれませんが、


利便性の優れた地域は、買うときも高いはずですから同じことです。


 

だいたい、投資資金を回収した時点で、


売却を考えるケースが多いのです。


 

莫大な借金を背負って、レバレッジを存分に効かせて、


一棟もののアパート・マンションを、投資する人たちは、


えてして、中古ワンルームマンションなどの、


小さな区分所有物件への投資を軽く考えたり、


小ばかにしたりしますが、リスクという観点で考えた場合、


限りなくゼロに近く、一棟ものの大きな物件とは、


比べ物にならないくらい安全なのです。








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