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銀行は、サラリーマン大家さんのキャッシュフロー計算書の中身をどう見るか
銀行は、サラリーマン大家さんのキャッシュフロー計算書の中身をどう見るかについて詳しく

 

銀行融資を受けて物件を買い進めていくうえで、


避けて通れないのがキャッシュフローです。


 

RC物件を3件、4件と買い進めていくうえで、


銀行からは、キャッシュフロー計算書の提出を求められます。

 


 
キャッシュフロー計算書の基本構造を理解するのは、


銀行融資対策のトップ課題です。


 

キャッシュフロー計算書とは、



営業キャッシュフロー、投資キャッシュフロー、


財務キャッシュフローの3つです。



 

大家さんのキャッシュフロー計算書は、


至ってシンプルです。


 

営業キャッシュフローの基礎になるのは、


税引き前当期利益(不動産の税引き前所得)です。



これにキャッシュフローの増加となる項目を加算し、


キャッシュの減少となる項目を引き算して、


最終的な営業キャッシュフローを求めます。

 

 

これだけのことなのです。



普段は、人任せにしている大家さんでも、


肝心なところは自身の判断が求められます。

 


銀行は大家さんから出されたキャッシュフロー計算書の中身を眺めるだけで、


すぐに、見るのをやめてしまうことがよくある。




担当者はポイントだけを見れば、大家さんのキャッシュフローの中身を、


把握してしまいます。


 

重点的に見るのは、営業キャッシュフローのところと、


キャッシュフローの期首残高と期末残高のところです。




営業キャッシュフローは、純粋な大家さんの、


賃貸経営からだけのキャッシュフローです。

 

つまり、大家さんの賃貸経営中身そのものです。





したがって、営業キャッシュフローは,


常にプラスになっていることが望まれます。


 

ここがマイナスになっていることは、


損益計算書の営業利益の判断と同様に、


不動産事業で儲かっていないということが、


担当者には分かります。


 


キャッシュフロー計算書と聞くと、


何か専門用語で、それだけでギブアップしたくなりますが、


百戦錬磨の融資担当者は、キャッシュフロー計算書を、


見慣れています。


 

なので銀行対策は、キャッシュフロー計算書対策ということになります。

 

要は、自分の小遣い帳のお金の流れです。



大家さんの賃貸事業そのもので、


キャッシュが増えたか減ったかを表すのが、


営業キャッシュフローであり、

 

銀行借入によってキャッシュが増え、


逆に返済をすれば、キャッシュが減る仕組みです。


 

次に、投資キャッシュフローは、


必ずしもプラスがいいとは限らないのです。


 

ここがマイナスになっているということは、


積極的に投資をしているということだと銀行は判断します。


 

ここで、大家さんの将来に向かっての攻めの戦略が見えてきます。



ただし、過大な投資はやはり賃貸経営を危うくすることにもなりかねません。

 


概ね、営業キャッシュフローで生み出されるキャッシュ分くらいを、


投資に充てているのならば、問題はないと判断されます。

 


最後に、財務キャッシュフローは、


基本的にはマイナスであることが望ましいのです。


 

仮に、不動産購入のための投資を実施するに当たって、


営業キャッシュフローで、生み出したキャッシュだけでは足りないので、


銀行借り入れなどで、不足分を賄うということになります。


 

そうした場合には、当然プラスになりますから、


基本的にマイナスが望ましいとはいっても、


常にマイナスでなければならないというものではありません。


 

特に不動産投資家は、銀行借り入れで物件を増やしていきますので、


攻めている時は借入も多くなるので、プラスになるわけです。


 

こうしてみてきますと、


基本的には、血液であるお金が大家さんの賃貸事業の体を巡っている間は、


大家さんは、死亡することはあり得ません。


 

そのお金が自分で稼いだものなのか、借金なのかの違いだけで、


賃貸の健全性には、そんなことは一切関係ありません。


 


しかし現実問題として、自力で稼げない大家さんになれば、


やがて血液が回らなくなります。


 

輸血という金融機関からの借り入れも受けられなくなります。



なのでキャッシュフロー計算書という健康診断書は大事なのです。



もっとも、賃貸経営の健康診断書は具体的には、


損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書です。





この三つを、しっかりと見ることによって、


自ずから銀行は、大家さんの経営の中身がわかります。


 

中でも大家さんの死亡原因の一番になる、


血液が止まらないようにするためにも、


キャッシュフロー計算の中身は大事なのです。


 


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