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木造がRCよりも優れている点
木造がRCよりも優れている点あれこれ

 

不動産経営は、RCがいいのか木造がいいのか。

 

事業として、投資としてキャッシュフローを考えると


収益物件を持った後のランニングコストである維持費を引いたら、


いくら残ってくるかが大事です。




寿命で考えても、RC造りのほうが木造よりも耐用年数が長いため、


長持ちしますが、しかし、木造の場合、


たとえ土台が腐っていてもそこだけジャッキアップして、


柱を入れ替えることができますが、


RCはそうもいかない。





実は寿命はRCよりも長いのです。




この取り替えができるとということが、寿命を延ばせるわけです。

 


もっとも、築50年の木造に入居者が付くかという問題もありますが、

 

50年たったら、RC造りでも同じような心配があります。

 


家賃が安くても、部屋が汚いと、どちらも借り手はつかないはずです。

 


一番大事なことは賃貸経営は事業であり投資であるため、


どちらがキャッシュフローが残るかという観点で見る必要があります。


 

RCは所有コストが高く、年間の固定資産税も非常に高いため、


木造アパートと比較した場合、いかにコストが高いかは、


実際に所有した後、思い知らされます。

 

RCのほうが、耐用年数が長いため長期にローンが組めますので、


購入する場合にはRCは、木造よりは、購入しやすいですが、


その後の経営はRCより、木造のほうがリスクは少ないのです。

 


RCの年間の固定資産税は、満室の家賃の1か月分や、


2か月分という単位でかかってきます。

 

その点、木造の固定資産税は、再建築価格に基づいて算出されるため、


RCの何分の1かの固定資産税で済みます。

 

5階建て以上ならエレベーター費用も規模によって違いますが一基当たり、


フルメンテナンスで、年間60万以上かかりますし、


受水槽や給水ポンプ、高架水槽や増圧給水ポンプといった設備も必要です。

 

それが壊れたら100万円単位の修繕費用がかかります。

 

これが木造2階建てなら直圧で水が上がっていきますので、


そういった設備も不要です。

 

外壁塗装をする場合の足場代だけでも5階建て以上のマンションなら、


100万円単位になってきます。

 

突き詰めれば、どちらが安定経営が出来るかという視点です。

 

一つ言えることは、利回りという指標だけでは、


実は経営判断はできないわけです。

 


取り壊し費用などの出口まで含めた、コスト面を判断する必要があります。

 


RC造りのほうが、丈夫で安定感があり、


見た目も立派で、所有欲を満たせそうですが、

 


そこから一歩押し進めて、実際に入っていくお金と出ていくお金で見ると、

 

RC造りと、木造では手元に残るお金が全く違ってきます。

 

RCを所有することは、維持費もかかります。

 

古くなって取り壊そうとしても、取り壊し費用まで高くつきます。

 

つまり、RCは維持するのも、取り壊すのも費用はかかります。

 


その点、2階建ての木造物件は税金も、修繕にもお金がかからず、


安心で気楽に経営できます。



もっとも入居者はRCの方ががっちりしているために、


住みやすいと言います。

 


その辺まで検討して判断する必要がありますが、


同じ賃貸経営をするのでも、RCと木造では難易度は違いますね。






不動産投資 RC物件の弱点

RC鉄筋コンクリートマンションの維持費


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