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3階建てアパート(マンション)建設費用(施工費)はいくらかかるか

3階建てアパート(マンション)建設費用(施工費)はいくらかかるか

 

 

 

3階建てアパートを建てる場合、


アパート本体の工事費用は、いくらか試算してみますと、


建設費は、建物自体の仕様、設備、建設会社によって、


当然ながら違ってきます。

 

 

 

 

RCは耐震性や耐久性に優れ、

 

遮音性があって、人気ですが


耐火構造ですので、借入金が長期になり、


減価償却の回収も長期になり、


長期安定資産の活用になります。

 

 

 

ハウスメーカーはローコストでの建設をうたっていますが


3階建てマンションは、鉄筋コンクリートであろうが、


軽量鉄骨であろうが、ローコストでは建てられないと思います。

 

 

 

 

しかし、ローコストで、できたとしても、


後から追加工事などが発生してきて、


一棟12戸のマンション建設で、

 

建設費は1億円は超えると思います。

 

 


メーカーが地主さんにRCマンションの建設を勧めていますが、


投資効率はあまり良くないようです。

 


地方のアパートは家賃は一戸当たり5万円が相場なので、


銀行返済して、管理費や固定資産税を引くと収支トントンです。

 

 

建設費はいくらかかるか、平米あたりで計算しますと、


一般的に3階建てのRCマンションの場合、


建設費は25万円/平方メートル程度かかります。

 


坪あたりで見ますと、3階建てのRCマンションの場合、


建設費は80万円/坪、程度かかります。

 


きちんとした構造計算で、ベテランの職人に頼んで、


良質な材料を使って、余裕のある工期でやると、


それ程、安くはなりません。

 

 

仮に、坪当たり80万円という建設費で計算すると、


1階は7坪×4戸+2坪(廊下)で30坪、


3階建てなので90坪ですから、


80万円×90坪=7200万円ですね。

 

 

1LDKなら1K12戸よりも居室の面積が広い分、


もう少し単価は下がると思いますが、


それでも、RCともなると低めに見ても、


坪当たり75万円以上になるしょう。

 

 

部屋の面積が大きくなればなるほど、


建設費坪単価は安くなりやすいです。

 

 

 

その分、戸数は減ってきますので、

 

逆に利回りは低下します。

 

 

もちろん、坪単価70万を切って見積もるメーカーもあります。

 

 


しかし、階高を圧縮したり、安い価格はどこかで、


質を落としていることが多いものです。

 

 

 

なので、そういう物件は、長い目で見れば不利だと思います。

 

 


追加工事を抑えて、同じ間取りに統一したりして、


仕様をかなり制限しなくてなりません。

 

本物の建物は決して安くないはずです。

 

 

 

ある程度の建築費をかけないと老朽化も早いと思われます。

 

 

 

まぁ、一般的にRCは、築後おおよそ10年や15年程は、


修繕費がかからないです。

 

 

 

 

今の平均的なアパートは、個々の部屋の広さは、


大きくなる傾向がありますが、


しかし、あまり広いと、戸数が減る分、


家賃を高くしないと採算が合わなくなります。

 


3階建てRCマンション建設の問題点は、


普通のアパートと 代わり映えがしない仕様に対して


利回りが単純に計算しても 高く望めないことだと考えます。

 

 

木造アパートは多くなりすぎて 過当競争だからということで


ハウスメーカーでは3階建て鉄筋コンクリートのマンション建設を、


進めていますが、2階建て木造アパート同様やはり、


過当競争は避けられそうもありません。


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木造の3階建てはどうでしょうか。

 

 

普通のアパートは2階建ての木造アパートが多いのですが、


賃貸業の基本は戸数を増やし、


収益性をより高めるために、


2階ではなく3階建てが効率が良いです。

 


そのためには容積率が200%の土地でなければなりません。

 

 

200%以上の容積率が認められる土地は、


防火地域か、準防火地域になっているケースがほとんどですが、


防火地域は耐火性の高いRCや鉄骨にしなければいけません。

 

 

準防火地域は、防火地域よりも規制は緩やかで、


延べ面積が500平方メートル以下の建築物で、


3階建てを建てる場合、


既定の条件を満たし耐火性能を高めた住宅であれば、


木造での建築が許可されています。

 

 

土地から買って、木造3階建てアパートを建てるなら、


土地を安く仕入れなければなりませんし、

 

地域としては、準防火地域になってきます。

 

 

この準防火地域に旗竿地を買ってそこに、


木造3階建て長屋アパートを建てるのが最も効率が良いのです。

 

 

普通、旗竿地では共同住宅が立てられません。

 

 

しかし、長屋形式(重層長屋)のアパートなら、

 

建てられる地域が多いです。

 

 

木造三階建て共同住宅を建てる場合は、


避難通路を設けなければならず、


通路幅が一定以上なければいけないのですが、


2メートル、2.5メートルといった通路の狭い旗竿地では、


避難通路としての幅が足りないために、


共同住宅の敷地としては不適格です。

 


土地の大きさは50坪前後、


マイホームにするには、


広すぎる土地が割安で最適な土地で、


3階建て木造を建てるには都合がいい土地です。

 

 

50坪だと9戸、60坪だと12戸です。


木造のいいところは、


鉄骨やRCに比べてメンテナンスコストが安く、


さらに、将来更地にするにしても解体費用が安くつくのが特徴で、


いわんや、リフォームもしやすいことがあげられます。

 


3階建て長屋アパート


木造なら、総額で7000〜1億円、


土地4000〜5000万円で、


建築コスト3000〜5000万円で、


一戸当たり500〜550万前後で建てられます。

 

 

旗竿地に木造3階建てアパートが最も効率がいいのです。

 

 

というのも、4階建て以上ならS造りかRC造りになって、


建築費が上がるために、億単位の融資が必要で、


賃料の高い都心でないと採算に合いません。

 

 

そうかといって2階建ての共同住宅になってくると、


容積率200%のような土地では、


3階まで建てないと容積率を使いきれません。

 

 

2階建てより3階建ての方が土地が有効に使えるため、


利回りは上がります。

 

 

4階にすると建築単価が上がり、


2階にすると土地単価が上がります。

 


なので、3階建てが最も効率がいいのです。

 


建ぺい率、60%、容積率が200%という土地は多く、

 

200%のところに建っている、


2階建てアパートを壊わして、


将来的に3階建てのアパートに建て替えることで、


収益力をアップすることが期待できます。


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