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家賃を上げることはできないのか、家賃を上げるには

家賃を上げることはできないのはなぜか、



 

 

家賃を上げることはできないので経費を下げる

 

 

 

 

不動産投資のデメリットの一つに、、

 

 

 


今住んでいる入居者の家賃を上げることが出来ないという事があげられます。

 

 

 

 

 

 

 

収入を上げるためには、物件を新たに購入する以外に、

 

 

 


売り上げを伸ばすことができないわけですね。

 

 

 

 

 

 

 

つまり賃貸業の急所は、今住んでいる人の、


家賃を、むやみにあげることができないことですね。

 

 

 

 


つまり、家賃の伸びしろがないということです。

 

 

 

 

むしろ家賃は下がる傾向にあります。

 

 

 

 

このため別の物件を、購入すること以外に、

 

 

 

売り上げの伸びる余地がありません。

 

 

 

 

 

 

 


他の商売、例えば飲食店や、スーパーマーケット等では努力次第で、

 

 

 


頑張れば、売上を伸ばすことはできますが、

 

 

 


又商品価格を上げたり、下げたりもできます。

 

 

 

 

 

 

 


従って値段を比較的変え易く、

 

 

 


それによって、売上を伸ばすことはできます。

 

 

 

 

 

 

 


かたや賃貸業の場合は、売り上げを伸ばすためには、

 

 

 


新たに物件を購入して、入居者の数を増やさなければなりません。

 

 

 

 

 

 

 


もっとも、入居者退去の時期を利用して、


リフォームをして、家賃をあげられますが、

 

 

 


これも、その地域の相場がありますので、

 

 

家賃を上げても、入居者を確保できる保証はどこにもありません。

 

 

 

 

 

 

もっとも、値上げの時期としてオーナーチェンジで、

 

 

 


物件を買った場合がありますが、

 

 

 


しかしオーナーが変わったからといって、

 

 

 


そのことだけで、家賃を上げたり、

 

 

 


契約内容を、変えることも出来ないように、

 




前の大家さんとの間で、契約書を交わしています。


 

 

 

又、アパートなどは、賃貸入居者の数は決まっていますので、

 

 

 

ガラガラの状態で買った場合には、さすがに満室になるまで徐々に、

 

 

 

売上げは上げることはできますが、

 

 

 


これとて、いったん満室経営になれば、

 

 

 


そこからは、ほとんど売上げを伸ばすことはできません。

 

 

 

 

 

 

 

逆に退去者が出てくれば、家賃の減少がおきます。

 

 

 

 

 

 

 

このように賃貸業は、家賃の下落は起きても、

 

 

 


家賃アップは容易ではありません。

 

 

 

 

 

 

 


一般的に家賃収入は、なにもしなければ、

 

 

 

 年々下がっていくものです。

 

 

 

 

 

 

 

新築時が一番高くて、経年と共に建物の老朽化に合わせて、

 

 

家賃金額が下がるのは致し方ありません。

 

 

 

 

 

 

 

入居者が退去した際にリフォームなどをして、

 

 

 


物件の価値を下がらないようにすれば、

 

 

 


家賃の下落を防ぐことはできますが、

 

 

 


やはり、家賃を上げるとなると無理がありますし、

 

 

上げることができてもリフォーム費用の出費がありますので、

 

利益は上がりません。

 

 

 

 

 

 

家賃の伸びしろがないため、借入金が億単位になり、

 

 

 

変動金利でローンを組んでいれば、金利が上がると、

 

 

 

利益が、落ちる危険性がいつでも出てきます。

 

 

 

 

 

 

 

また、経年とともに建物劣化で、修繕費用などもかかり、

 

 

 

経費負担も増えていきますので、

 

 

 

経営状態が苦しくなる可能性は残っています。

 

 

 

 

 

 

 

築年数が古くなり、法定耐用年数を超えると、

 

 

 

今度は、減価償却の計上が出来なくなり、

 

 

 

その時点で、新たな物件を、購入しなくては、

 

 

 

キャッシュフローが、苦しくなってくることがあります。

 

 

 

 

 

 

 

というわけで賃貸経営は、経年と共に家賃が下落してくるものです。
 

 

 

 

しかしどうしても、家賃を上げたいときは、入居者との間で、

 

 

 

家賃の値上げ交渉をしなければなりません。

 

 

 

 

 

 

 

家賃の値上げは、借家法では、従前の家賃が、

 

 

 


状況の変化によって、不相当となった場合以外には、

 

 

 


容易に値上げは認められていないのです。

 

 

 

 

 

 

 

値上げが認められる場合として、借家法では次の点があります。

 

 

 

 

 

 

 

土地と建物に対する租税、固定資産税、


その他の負担が増えたとき、

 

 

 


土地建物の価格が上がったとき、

 

 

 


近隣の建物の家賃と比較して、


不相当となった時となっています。

 

 

 

 

 

 

 

値上げの時期については、家賃金額を決めたときから、

 

 

 

 

 

 

 

相当の期間が経っていることが必要とされます。

 

 

 

 

 

 

 


例えば2年後の更新時などに値上げをするなどです。

 

 

 

 

 

 

 


値上げの幅ですが、たとえば、物価上昇が一つの目安として認められていても、

 

 

 


その上昇率をそのまま家賃の値上げ率に持ってくるのは、

 

 

 


裁判でも認められていないですし、実際に難しいものです。

 

 

 

 

 

 

 

しかし、物価の上昇は貨幣価値の下落であって、

 

 

 


少なくとも物価の上昇を反映させてスライドしないと、

 

 

 


大家さんの実質所得は下落せざるを得ません。

 

 

 

 

 

 

 

ただまあ、賃貸住宅には相場があります。

 

 

 

 

 

 

 

そして、この相場は、家賃値下げ交渉の時と同じように、

 

 

 


家賃値上げ交渉の際にも大きな影響力があります。

 

 

 

 

 

 

 

むやみに相場を無視した値上げはできないでしようね。

 

 

 

 

 

 

 

初めから家賃が、世間の相場より安くなっているのなら、

 

 

 


相場まで、上げることも考えられますが、

 

 

 

それ以上の値上げには無理があります。

 

 

 

 

 

 

値上げの要望書は、アンケート形式で、

 

 

 


大家さん自身で行ってもいいですが、第三者を立てたり、

 

 

 


不動産屋さんの方から通知してもらうというのが一般的です。

 

 

 

 

 

 

 

文面としてはこのようなものでしょう。

 

 

 


大家さんの要望でこのたび、

 

 

 


家賃を2000円値上げをされることになりました、

 

 

 

 

 

 

 

つきましては、同意してそのまま入居するか、

 

 

 


または同意できないのであれば、そのまま退去するといった、

 

 

 


ことにチェックを入れてもらう形をとるのがいいでしょう。

 

 

 

 

 

 

 


もし退去者が予想以上に多くなれば、

 

 

 


大家さんは、家賃を値上げをせずに、

 

 

 


白紙に戻すことも考える必要があります。

 

 

 

 

 

 

 


ただ言えることは、入居者は値上げを認めなければ即時契約終了で、

 

 

 


退去する必要もないわけで、

 

 

反対を貫くこともできるわけです。

 

 

貸主とすれば粘り強く説得していくことになるでしょう。

 

 

 

 

 

 


値上げの承諾をとるには、

 

 

 


契約更新の6か月前なら差し支えありません。

 

 

 

 

 

 

 

しかし、更新を承諾することが当然であっても、

 

 

 


3か月前までは遅くともしておくべきです。

 

 

 

 

 

 

 

交渉の結果、承諾があれば書面での了解を求めておくといいといいでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

後日トラブルを防ぐ意味でも必要で、口頭だけで済まさないことが大切です。

 

 

 

 

 

 

 


家賃の値上げは賃貸人にとっての権利であって、不当な値上げでない限り、

 

 

 


認められて当然です。

 

 

 

 

 

 

 

しかし、ルールがありますので、その事情を賃借人側に早めに伝え、

 

 

承諾を得たのちに、更新契約と同時に値上げに移るべきでしょう。




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