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銀行から融資を受ける最善(最良)の方法

銀行から融資を受ける最善(最良)の方法あれこれ


1、売主の金融機関を使う

 

2、銀行各付けを上げる


1、売主の金融機関を使う

 

 

 

中古物件を検討する際、売主金融機関使って、


進めてみるのもいいかもしれません。

 

 

中古などの売却物件に対して、既に融資を受けている


売主が現在利用している金融機関を使って、


同じ銀行、支店、担当を通して融資を受けるというものです。

 

 

 

同一金融機関内での承認であるために、


物件の評価、状況は全て把握されており、


そのために融資審査が早く、


売却で貸し出し額が減少するわけではなく、


銀行としても融資の付け替えを伴うために、


金利、期間なども考慮してもらえ、


稟議が通りやすいことがあげられます。

 

 

多額の融資は別として、支店内決済で済ませられる可能性が、

 

高いという事です。

 

 

もっとも、支店が近くでないなどの、


利用実績のある金融機関を使わないことによる不自由さは、

 

あるかもしれません。

 


しかし、この手法は、


同一物件への貸し出し実績が既にあるために、


かなりの効果を発揮してくれるはずです。

 

 

 

物件に潜む背景全て行員はわかっている状況でもありますし、


なにより、売主の次の融資へのつなぎをスムーズにする上においても、

 

行員は親身になって努力してくれるでしょう。

 


とくに、融資が降りにくい物件に関しては、


効果があるでしょう。

 

 

 

2、銀行各付けを上げる

 

 

不動産投資の融資を受ける場合は、

 

初年度は属性で判断されますが、次の年度からは、

 

属性より格付けが重要視されるようになります。


 

住宅ローンの審査には、勤続年数や職業、

 

年収はいくらあるかといった属性が重要であるとはよく言われますが、

 

不動産投資の融資を受けるには、一般的に属性は、

 

最重要項目ではありません。

 


一般の金融機関で、属性が重視されるのは、

 

まだ不動産投資を始めていない人が、融資を受ける初回時だけで、

 

その時点で格付けが出来ていませんので、

 

最初の決算を経て、決算書ができて来れば、


格付けの方が重視されます。

 


一般的な銀行や信金では、個人が不動産投資で融資を受ける際、

 

不動産投資を行う投資家本人に対する融資と位置付けられています。

 


なので当然、その投資家本人が行っている事業の財務内容と純資産が、


融資審査上重要になってきます。

 


 

財務内容と純資産の基礎になっているのが格付けです。


 

格付けとは、金融機関が、毎年投資家本人から、

 

決算書の提出を受け、それをコンピューターに入力して、

 

投資家本人の格付けを出しています。

 


格付けが高く出ると、その年に融資を受けられる可能性が高くなり、

 

格付けが低く出ると、その年の融資の可能性は低くなります。

 


格付けというと、企業や法人をイメージされるかもしれませんが、

 

個人であっても、金融機関は融資をしている事業者の格付けを、

 

毎年出すようなっています。

 


なので、初年度は属性の良さで融資が受けられても、

 

次の年からは、格付けで審査されますので

 

格付けが悪ければ、融資審査には通らなくなるのです。

 


 
そういう意味で、格付けは不動産投資の融資を受けるときに、


最も重要になってきます。

 


 

この格付けに強い影響を及ぼすのが、


融資を受ける投資家の、経営状態と純資産、


いわゆる、投資家が行っている事業の経営成績と自己資本です。

 


 
事業の経営状態が良く、純資産が大きければ格付けは良くなります。

 

 

つまり、黒字経営で、資産が負債を上回っていればいるほど、


当然、格付けはよくなります。

 


したがって属性の低い人や、属性を上げるために、

 

いろいろ苦心をしている人は、


格付けを上げる工夫をする方がいいわけです。


 

ちなみに、先日私は、銀行に行ったときに、

 

自分の格付けを尋ねたのですが教えていただけませんでした。

 

 

格付けは、もっとも大事な銀行の急所であるため、


銀行員の口からは、直接言えないといわれてしまいました。

 


もっとも、格付けはコンピューターが出しますので、


銀行員も格付けの出し方については、

 

すべてを把握していないことでしょう。

 


又、格付けは、不動産投資はもちろん、

 

あらゆる事業融資にも利用されます。

 


繰り返しになりますが、事業の格付けを上げれば、


銀行から融資を受けやすくなります。

 


というわけで、不動産投資で銀行から融資を受けるときは、

 

属性ではなく、格付けが重要視されます。

 

 

そのためにも決算書対策が、格付けの対策になってきます。

 

 

損益計算書の数字が良く、貸借対照表の数字も良く、

 

キャッシュフローも積みあがっている状態が一番良いわけで、

 

時間はかかりますが、この3点が良好な状態に、持っていくことが、

 

銀行から融資を受ける最善(最良)の方法になるのですね。






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