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戸建て住宅の賃貸経営
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2011.12.14 Wednesday 06:01戸建て住宅の賃貸経営あれこれ
戸建て住宅は、賃貸中でない、
一般の売り物件からの購入物件を、
探すのがほとんどです。
賃貸経営を左右するのは、高利回りになる物件を見つけることです。
戸建て賃貸住宅で大変なのは、
物件自体は安く手に入れても、
リフォーム代が跳ね上がる点です。
路線価程度で買えて、
かつ表面利回り10%以上になる戸建ては、
よくありますが、
なかなか、指値をしにくいという現実があります。
賃貸経営するには、安価な戸建てを現金決済するのが、一番効果的です。
借り入れを受けて買っている不動産については、
金利が大幅に上昇したときには、返済負担が増えキャッシュフローが、
減少してしまう可能性があります。
10戸のアパートを一棟買うのも、戸建てを一戸買うのも手間は、
ほとんど変わりません。むしろ、土地値相場と比べて割安で、
かつ高利回りの期待できる売り物件を見つけ、
さらに価格交渉する手間を考えると、10戸のアパート一棟より、
戸建ての方が大変な感があります。それに対するリターンは、規模が小さい分、
戸建ての方が少なくなります。戸建ての貸家の賃料相場は、8万円以下のことが多く、
なかでも、10万円を超える高額物件になると、借り手が少なくなる恐れがあります。
ですから、1000万円以下の価格で、物件を探す必要があります。
できれば、500万円以下で手に入れたいものですが、
実際に不動産投資家が買っている値段は、
500〜800万円くらいの価格帯が多いです。接道がしっかりしていて、比較的きれいな物件は、
500万円代で価格帯で売り出されている物件は少ないので、
耐用年数の経過した割安の物件を探して、数十万円の指値をして買うというパターンが多い。
なので、戸建を買ってリタイアするのは現実的に時間がかかります。
しかしそれでも、戸建てをお勧めするのは堅実だからです。
その理由は、アパートマンションに比べて供給が少ないため、
客付けしやすく、手間がかからないことです。
なので、賃貸経営がしやすいと言えます。ヤフー不動産で、賃貸住宅を検索すると、
戸建ての貸家の募集情報は、アパート、マンションに比べ、圧倒的に少ないですね。
一方、楽器を弾きたい、駐車場のついている物件がいい、
ペットを飼いたい、あるいは静かに暮らしたいといった理由で、
戸建住宅への居住を望む人は多く、賃貸用の戸建を持つと、
空室リスクが低くなります。アパート・マンションを買って、賃貸経営に失敗してしまったら、
事業全体への悪影響が大きくなりますが、戸建てを広域に分散して持っていれば、
リスク分散になり、予期せぬ事態が発生したときでも、
事業全体への影響は小さくて済みます。
さらに、管理の手間がかからないのもメリットです。戸建てなら共用部分はなく、庭の手入れから維持まで、
入居者にしてもらえますし、
固定資産税以外の運営経費がほとんどかかりません。
土地面積100平方メートル以下の戸建てであれば、
土地として売却するにしても売却しやすく、
入居者が住んでいても、出て行ってもらうのは一世帯だけですし、
将来、入居者が退去するのを待って、土地売りすれば、
立ち退き料を払うこともありません。
土地が小さい分、投資家にしか売れないアパートよりも、
有利な条件で売れます。
区分マンションなら建物の価値が減ると、物件の価値はなくなりますが、
戸建ては、建物が古くなっても最後には、
土地が残りますので財産保全ができるのですね。
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