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戸建て住宅の賃貸経営
戸建て住宅の賃貸経営あれこれ

 

戸建て住宅は、賃貸中でない、


一般の売り物件からの購入物件を、


探すのがほとんどです。

 


賃貸経営を左右するのは、


高利回りになる物件を見つけることです。



戸建て賃貸住宅で大変なのは、


物件自体は安く手に入れても、


リフォーム代が跳ね上がる点です。



路線価程度で買えて、


かつ表面利回り10%以上になる戸建ては、


よくありますが、


なかなか、指値をしにくいという現実があります。

 


賃貸経営するには、安価な戸建てを現金決済するのが、


一番効果的です。


 

借り入れを受けて買っている不動産については、


金利が大幅に上昇したときには、


返済負担が増えキャッシュフローが、


減少してしまう可能性があります。



10戸のアパートを一棟買うのも、戸建てを一戸買うのも手間は、


ほとんど変わりません。

 

むしろ、土地値相場と比べて割安で、


かつ高利回りの期待できる売り物件を見つけ、


さらに価格交渉する手間を考えると、


10戸のアパート一棟より、


戸建ての方が大変な感があります。

 

それに対するリターンは、規模が小さい分、


戸建ての方が少なくなります。


 

戸建ての貸家の賃料相場は、8万円以下のことが多く、


なかでも、10万円を超える高額物件になると、


借り手が少なくなる恐れがあります。

 


ですから、1000万円以下の価格で、


物件を探す必要があります。



できれば、500万円以下で手に入れたいものですが、

 

実際に不動産投資家が買っている値段は、


500〜800万円くらいの価格帯が多いです。




接道がしっかりしていて、比較的きれいな物件は、


500万円代で価格帯で売り出されている物件は少ないので、


耐用年数の経過した割安の物件を探して、


数十万円の指値をして買うというパターンが多い。


 

なので、戸建を買ってリタイアするのは現実的に時間がかかります。



しかしそれでも、戸建てをお勧めするのは堅実だからです。

 


その理由は、アパートマンションに比べて供給が少ないため、


客付けしやすく、手間がかからないことです。



なので、賃貸経営がしやすいと言えます。

 

ヤフー不動産で、賃貸住宅を検索すると、


戸建ての貸家の募集情報は、アパート、マンションに比べ、

圧倒的に少ないですね。

 

一方、楽器を弾きたい、駐車場のついている物件がいい、

ペットを飼いたい、あるいは静かに暮らしたいといった理由で、


戸建住宅への居住を望む人は多く、賃貸用の戸建を持つと、


空室リスクが低くなります。


 

アパート・マンションを買って、賃貸経営に失敗してしまったら、


事業全体への悪影響が大きくなりますが、

戸建てを広域に分散して持っていれば、


リスク分散になり、予期せぬ事態が発生したときでも、


事業全体への影響は小さくて済みます。

 


さらに、管理の手間がかからないのもメリットです。


 

戸建てなら共用部分はなく、庭の手入れから維持まで、


入居者にしてもらえますし、


固定資産税以外の運営経費がほとんどかかりません。

 


土地面積100平方メートル以下の戸建てであれば、


土地として売却するにしても売却しやすく、


入居者が住んでいても、出て行ってもらうのは一世帯だけですし、


将来、入居者が退去するのを待って、土地売りすれば、


立ち退き料を払うこともありません。


土地が小さい分、投資家にしか売れないアパートよりも、


有利な条件で売れます。



区分マンションなら建物の価値が減ると、


物件の価値はなくなりますが、


戸建ては、建物が古くなっても最後には、


土地が残りますので財産保全ができるのですね。





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