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不動産投資に成功する物件選び
不動産投資に成功する物件選びについて詳しく



不動産投資は物件選びが重要になってきます。

 

不動産投資に成功する物件とは、積算評価が高く、


収益性の高ある物件になります。

 

積算評価の高い物件は、融資の通りやすい物件になります。

 

収益還元法で融資する銀行は限られており、


ほとんどの金融機関は積算評価となっています。

 


したがって積算評価の高い物件を銀行に持ち込めば、


融資が通りやすく、不動産投資に成功しやすいです。

 


積算評価の目安として、金融機関の土地の評価額は、


路線価に面積をかけて、それを土地の形状によって補正しています。

 

建物は、木造の建築単価は平米15万円程度、


鉄筋コンクリート造の建築単価は平米18万円程度です。

 

耐用年数で減価償却した結果の未償却残高が建物の価格になります。

 

つまり、新築時の評価額から毎年、一定の減価償却額を差し引いていきます。



具体的な金融機関の建物評価額として


例えば、木造で築12年の延べ床面積100平米ですと、


建物の現在の積算価格は、建築単価15万円×100平米×10÷22年


=約680万円という、計算になります。

 

融資の通りやすい(融資の付きやすい)物件は積算評価の高い物件、


すなわち銀行にとって良い物件ということになります。

 

 

銀行にとって良い物件といえば、


実際の建物よりも、数値としての優秀な物件です。

 

たとえば、築30年の木造アパートがあったとします。

 

この木造アパートは、前年にしっかりとお金をかけて、


内外装ともフルリフォームされており、


パッと見た感じは、新築同様だとします。


 

入居付けにも全く問題ありません。

 

でもこの物件は銀行にとっては、


単なる築30年のアパートです。

 

いくら莫大な金額をかけて、新築並みの設備仕様や、


立派な造り、最新設備機器を導入しても、


建物の価値は、ほとんどゼロとして査定されます。

 


一方、新築されて以降、一度も掃除もされず、


すっかり汚くなって、空室の増えた築7年のアパートの方が、


銀行は圧倒的に高い評価を付けます。



銀行にとって数字が良い(積算金額が高い)物件を銀行に持ち込むと、


融資成功へ大きく前進します。

 

さすがに、多くの売り物件を積算評価してみると、


この積算評価以下の金額で売り出されている物件は、


実際には、ほとんどありません。

 


しかし、一見高利回りで良い物件に見えても、


積算による担保評価をしっかり行うことが大切です。


 

なぜなら融資だけでなく、物件が割安なのかどうかを、


判定することが出来るからです。

 


利回りだけで購入判断などせずに、


とにかく積算評価を見ることが大切です。



もっとも、積算は国が決めた値段と言うことで、


実際は市場価格の方が不動産の本当の価格になります。

 


不動産は縁と確率のゲームと言われ、


山のようにある売り物件の中から、

 

検討するに値するものを絞り込むだけでも、


せいぜい数%位の確率ですし、

 

詳細に検討した物件の中で、そこから、

 

実際に現地に見に行くべき水準にある物件となると、


売り物件全体の1%以下に思われる。

 


さらに現地に見に行って、買い付けを入れられる確率はさらに少なくなり、

 

この買付が通って買えるとなると、そのうち10%くらいのものですから、

 

優良物件一つ購入するまでには、星の数ほどの売り物件情報に、


触れる必要があります。

 

この確率を聞けば、さすがにうんざりしますが、


これをあきらめずに、やり続けられるかどうかが、


不動産投資の成功の鍵だと思います。







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不動産投資に成功する物件選び

積算評価の高い物件を選ぶと、融資が付きやすい


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