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不動産投資ローン、家賃収入の60%からの返済がフルローンの基本

不動産投資ローン、家賃収入の60%からの返済がフルローンの基本ですについて詳しく。

 

 

 

 

不動産投資ローンの場合、満室の家賃収入の60%からの返済が、

 

 

ローンを組む場合の条件になっています。

 

 

 

なぜ家賃収入の60%(実際は64%)が基本かといえば、


銀行は不動産投資ローンを、


空室率と経費率をそれぞれ20%ずつ見ているからです。

 

 

つまり、

 

空室が20%出て入居率80%の家賃になり、


経費も20%出て80%が家賃収入になり、

 

0.8×0,8=0.64


仮に現在適用されている金利が2.0%だとして、


それを4.5%で引き直して返済額を計算します。

 

 

この金利が、不動産投資ローンの最高税率のスルガ銀行の金利である、


4.5%で返済しても経営が成り立つかです。

 

 

 

この金利の返済額よりも家賃収入が大きくなることが、


不動産投資のローンを組む際の基本になってきます。

 


満室時の家賃収入×60%>金利4.5%の返済額で引直した金額

 

 

つまり、家賃の60%から月々返済額と、

 

金利4.5%でローンを組んだ場合とを比べてみて、

 

家賃の金60%の方が額がプラスになる物件を選べば、

 

フルローンで融資を受ける際の合格点だということになります。

 

 

 


なぜフルローンで買うかといえば、その方がたくさん買えて、


リタイアまでのスピードが早まるからです。

 

 

一棟売りのアパート・マンションを探して融資を、

 

受けることで、より大きな家賃収入が得られ、


そこからのキャッシュフローを集めて買うことで、


物件の数を増やせるため、


リタイアまでのスピードが速まります

 

 

このことは一戸建てを購入して賃料収入を得ても、


それだけでリタイアするには、


何年もかかってしまうことが明らかです。

 

 

 

 


フルローンで25年間の融資を受けることを前提とすると、

 


表面利回り10%以上は必要です。

 

 

 

そうでないと融資はつきません。

 

 

 

空室、経費率を満室賃料の4割とし、


金利が4.5%に上昇しても、


ローンが、賃料から返済できなければ、


フルローンは付きません。

 


なので、10%以上の利回りの賃料収入が見込めないと、


その物件からの返済はできない計算になります。

 

 

 

フルローンがつくと必要負担額は購入経費のみです。

 

 

 

 


一般に経費は7%程度かかると言われますが、


賃貸中の不動産に関して言えば、物件によっては、


実際にはそれほどの資金を投入しなくても済む場合があります。

 

 

 

 


登記費用は売主から引き継ぐ敷金を充当できるケースもありますし、


固定資産税清算金は、売主からもらう日割り賃料清算金から充当できます。

 

 

不動産取得税は、課税が数か月後なので、


それまでの家賃からのキャッシュフローを貯めておけば払えます。

 

 

 

火災保険料は分割で、年払いや月払いにするとよいでしょう。

 


したがって、賃貸中の不動産購入には、


ほとんど仲介手数料のみで買える可能性があります。

 

 

 

なぜ銀行は不動産を持っている人に対してだと、


不動産投資の融資をしやすくなるかといえば、


不動産は、その名の通り不動であって、


使っても減らないからだと考えられます。

 


現預金は、当然使ったら減っていきます。

 

 

土地は、使っても減らず、地価は下がる傾向にあるが、


逆に価値が上がることもあるものです。

 

 

キャッシュフローが取れて、積算評価の高い物件を選べば、


フルローンが付く可能性が高まります。

 


ただ一つ気を付ける点は、

 

土地は積算を出す場合、路線価を採用しますが、

 

より安く買えたとしても、


必ずしもお買得とはならないことです。

 


というのは、土地というのは、

 

路線価だけで価値を測れるものではないからです。

 

 

本当は土地の価格で重要なのは時価である実勢価格ですね。

 

 

もっとも、金融機関は土地の評価の参考にするのは、

 

相続税路線価を取り入れていますが、

 

地域によっては、実勢価格よりも異常に安い土地に、

 

高い路線価がついていることがありますね。

 

 

なので、売り出しても買う人がいないような土地に、


フルローンがついてしまうこともあるわけです。

 


融資がついたからといって、収益性が得られる土地なのか、

 

賃貸経営がこの先何十年にもわたって行える土地なのかが、


保証されているとは限りません。

 

 

これが路線価での気を付ける点ですね。

 

 


属性の良い方は、積算評価の伴わない物件でも、


給与収入の信用で買えることがあります。

 

 

 


しかし、その後の融資がつかず、


2棟目、3棟目に進めず苦労している人が多いです。

 

 

 

 


土地の路線価が高かったり、

 


新築や築浅で建物価値が高い場合、

 


往々にして利回りが低い場合が多いです。

 

 

 

 


積算が良く、表面利回り10%以上になるような

 


良い物件がなかなか見つからない地域があるのも事実です。

 

 

 

こういう物件や、地域は、フルローンでの不動産投資には、


向かないと判断すべきですね。

 

 


金融機関は純資産のある人に融資をします。

 

 

フルローンで不動産を買うと、当然不動産という資産と、


ほぼ同じ負債が付いてしまうので、


帳簿上は純資産がほとんどないのと同じです。

 

 

 

しかし不動産投資をしている顧客に、


金融機関が融資する際に気にするのは、


すでに持っている物件が、いくらで売買されたかでなく、


その金融機関の評価基準に照らして、


いくらの価値があるかです。

 

 

 


ですから、金融機関の時価評価額よりも低い価格で、


物件を購入していれば、


フルローンを受けても、純資産はプラスになり、


融資は受けやすくなります。

 

 

 

融資申込で、重要なことは、


資産が負債よりも大きいことが基本で、


少なければ、自己資金を入れて、


資産が負債より多いことを示す必要があります。

 

 


純資産が大きい物件のメリットは、

 

自己資金が少なくても買えることです。

 

 

 

キャッシュフローを貯めていけば、


小さな物件なら全額自己資金で買えるようになるでしょう。

 

 

融資の申し込みをする際は、


自己資金でも買えても、もし融資をしてもらえるのなら、


自己資金は残しておいて、

 

融資していただく方がよいかと私は思います。

 

 

 

 




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