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住宅ローンを利用して購入した不動産の問題点

住宅ローンを利用して購入した不動産の問題点についていろいろ



 

住宅ローンを利用すれば、サラリーマンの信用で、


長期のローンを組めますので、少ない自己資金で、
 

好立地の区分所有マンションを購入することが出来ます。

 

 

古い物件であっても、長期のローンが組めますし、


金利は、キャンペーンや、優遇金利を利用すれば、

 

最も低い時には1%を切った金利で買えたりします。

 

 

収益物件購入ローンではありえない水準です。

 

 

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すにあたっては、


普通はいろいろと制限があるものですが、


将来的に居住予定とか、当初は居住していたが事情があって、

 

転居などの理由で賃貸に出すことも認められますので、


不動産投資に利用することもできます。

 

 

住宅ローンを利用して不動産投資をするメリットは、


物件の価値や耐用年数に関係なく、長期のローンが組めるので、


キャッシュフローが回りやすく、


黒字倒産の危機は少ないということです。

 


しかし、ここで問題になるのは、物件の純資産価値です。

 


住宅ローンを組んだ場合、利回りや、積算評価に関係なく、


住宅の購入金額に対して8割融資というようにローンを組みますので、


年収が、ローン返済額の基準を満たしていれば、

 

住宅ローンは組めます。

 

 

銀行によっては、諸費用ローンというものがあり、


住宅ローンと同じように、非常に低い金利で、

長期にローンが組めたりします。

 

 

つまり、銀行は働いて得るだろう勤労所得を目一杯、


見込んで貸してくれるわけです。

 

 

ということは、ローンの残高に比べて積算評価が、

 

伴わないことが多く、その段階で、

 

債務超過に陥っている可能性があります。

 

 

つまり、物件の価値以上に融資を受けていますと、

信用棄損を起こしますので次の物件の購入時に、

 

ローンを利用する場合は不利になってきます。

 

 

よっぽど属性が良いか、自己資金が豊富であるかしなければ、


住宅ローンのせいで、その段階で、


不動産投資の融資が止まってしまいます。

 

 

不動産投資用のローンを組む場合は、


既存のすべての物件も含めて査定をされますので、


それ以前に買った物件も含めて、


査定のテーブルにのせられます。

 

金融機関は純資産のある人に融資をします。

 


属性の良い方は、積算評価の伴わない物件でも、


給与収入の信用で買えてしまうため、その後の融資がつかず、


不動産の投資が止まってしまって、

 

苦労している人が多いわけです。

 

 

 

建物は減価します。

 


元々、減価して価値がなくなる不動産を、


住宅ローンを利用して購入することは、


債務超過に陥りやすく、債務超過の解消には、


多額の資金が必要になります。

 

 

したがって、ローンを組んだ後は、


自己資金を入れて、繰り上げ返済をするなどして、


積算評価と同じ状態まで、ローンの残高を減らして、


債務超過の状態を解消しておかなければ、


次の融資は付きません。

 

 

銀行は信用情報機関に照会すれば、


本人が住宅ローンを組んでいるということが分かりますので、 


そこで、物件の評価を出します。

 

 

特にスルガ銀行や、オリックス信託銀行では、


サラリーマンとしての属性が良ければ、物件評価に関係なく、


給与の信用で融資をしますので長期のローンの融資を受けて、


物件を購入することが出来ます。

 


住宅ローンは有利ですが、問題点は、

 

給与の信用で融資を受けていますので、

 

そこで、信用棄損が起こしやすいことです。

 

 

したがって、次に融資を受ける場合は、


住宅ローンを完済するか、少なくとも、


積算評価と同じぐらいまでローン残高を、

 

減らしておく必要があるわけです。





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