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収益還元法で見ても、積算評価法で見ても申し分ない物件でも買ってはいけない物件)

収益還元法で見ても、積算評価法で見ても申し分ない物件でも買ってはいけない物件あれこれ

 

 

 


不動産投資家でよく失敗する典型例として、


担保価値が物件の売り出し価格より高い場合、

 


何でも買ってしまうということです。

 


積算価値があっても、失敗する場合として、次のようなことが、


多くの投資家によって過去の失敗例として上がっています。

 

 

積算評価のある物件でもよく失敗するケースとして

 

特に3階建て、1K12戸、1階は店舗1戸の築浅物件で、


積算評価は物件価格を大きく上回り、


現況は満室という物件は出ることはあります。

 

利回りは高利回りで、もちろんフルローンはつきます。

 


自宅近く、高利回り、築浅、満室、場所が良くて積算価格が優秀です。

 


不動産投資家は、このような物件が出ると飛びついて購入します。

 

 

しかし大きな落とし穴があります。

 


店舗が退去したらどうなる。

 


家賃収入からローンは払えません。

 


積算評価が高いこのような物件は、


年間家賃収入に占める店舗からの比率が、


50%程度である物件がほとんどです。

 

店舗は住居と違い、家賃が安いから入居者が見つかるという、


性質のものではありません。

 

場合によっては、1年以上も空室になる場合はざらにあります。

 

なので空室の期間は、自己資金や給料からローンを返済するようになります。

 

不動産投資の目的は、安定的なキャッシュフローを、


得ることにあったはずです。

 

土地値が高く、担保価値がある物件なら何でも良いとは限りません。

 

 


このような物件を買えば、一時はいいかもしれませんが、


安定性において、劣っていると言わざるを得ません。

 

 


積算価格の高くていいのは銀行であって、


所有している間は投資家は、積算価格のメリットを、


受けることがありません。

 

 

銀行は抵当権を設定してありますので、


投資家の支払いが滞ったら物件を売却し、


融資金額を全額回収できればそれでいいからです。

 

これが積算評価金額を重視する金融機関が多い理由です。

 


不動産投資家が陥りやすい落とし穴として、


土地値が高く担保価値がある、いわゆる積算評価の高い店舗が付いている、


銀行評価の良い、アパート・マンションには落とし穴が隠れていますので、


冷静さを失っている投資家は、手付金を払う前に、


よく吟味する必要があります。

 

 

確かに、積算評価の高い物件を見つければ融資が付きやすいです。

 

 

収益還元法だけで融資する銀行は限られており、

 

多くの銀行は収益還元法で評価の出る物件であっても、

 

積算が伴わなければ融資しません。

 


とくに、既存物件の資産と負債のバランスを見る際には、


積算法を用いる場合がほとんどです。

 

なので積算評価の高い物件を見つければ融資が付きやすいです。

 


しかしここで一つの落とし穴があります。



積算評価のある物件は、銀行にとってはいい物件ですが、


投資家にとってもよい物件ばかりとは限りません。

 

 

不動産投資をしている顧客に金融機関が融資する際に気にするのは、

 


すでに持っている不動産がいくらで売買されたかではなく、

 

その金融機関の評価基準に照らして、いくらの価値があるかです。

 

 

ですから、金融機関の時価評価額よりも低い価格で購入していれば、


フルローンを受けても、純資産はプラスになり、


これを繰り返すことで資産家になれます。

 


実際、成功している投資家は純資産を増やすことで、


多額の融資を受けています。

 

 

 

第三者が物件評価を行うと、

 

落第点の物件だと冷静に指摘することが出来ます。


そういう意味では、お金のない人の方が


失敗が少ないです。

 

 


繰り返しになりますが、積算評価のある物件でもよく失敗するケースとして

 

店舗付きアパートや、店舗付きマンションなどの、


いわゆる店舗付き住宅を購入する場合です。

 


収益物件を買うのが目的であったり、


買えるから、とりあえず買ってしまうという人は喜んで買っていきます。

 

 

 

上記のように、積算価値のある物件を買って失敗する例がありますので、

 

吟味する必要があります。

 


不動産投資は返品がききませんので、契約をする前に、


冷静になる必要があります。

 

 

 

 

 



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