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木造築古アパ―ト、購入できる喜びと、不安を同時に抱えている時の解決策は、キャッシュフローが出るかどうかで判断する
木造築古アパ―ト、購入できる喜びと、不安を同時に抱えている時の解決策は、


キャッシュフローが出るかどうかで判断するについて詳しく


 


利回り15%、構造 木造 築18年 価格3600万円 12戸(1K)


変動金利、2.1%   融資期間15年

 

このような物件は多くあります。

 


例えフルローンが出ても、購入後、キャッシュフローが出るのは、


返済完了後となるわけです。


 

融資金額、3600万円は住宅ローンクラスの金額ですが、


物件の良しあしはともかく、


サラリーマンの給与収入だけでも返済できる水準です。


 

この物件を買えば、属性が良いと、


サラリーマンの信用で融資が出るため、信用棄損が発生し、


その後の物件購入が止まってしまいます。


 

空室が発生しなければ、物件を保有し維持できますが、

 

ほとんどキャッシュフローを生まないことが数字上明らかです。

 

 

物件を入手し、返済を完了することが、


賃貸経営の目的になってしまい、


もし家賃が下落すると収益がかなり厳しくなることは、


数字が物語っています。

 


投資目的が、サラリーマンからのリタイアであれば、


それは15年後になり、繰り上げ返済すれば、


10年ぐらいで返済できるかもしれませんが、


そうすれば、10年後のリタイアになるだけです。


 

このようにキャッシュフローが出ない物件を購入することは、


例えオーバーローンが出ても、完璧に投資対象外と考えます。


 

収益物件購入の判断は、


満室賃料の70%>融資返済額(金利4%に引き直したもの)


という基準で購入するとよいかもしれませんね。

 


銀行によっては、金利上昇を考慮しないで、


現行金利の低い金利で審査するところもありますが、

 

住宅ローンのように、給与収入からの返済比率を、


審査基準として、重視する銀行はこれに当たります。


 

購入物件から、返済出来なくても、


借主の給料から返済できれば構わないという発想が、


あるのだと思います。


 

確かに、借主の給与収入を重視し、


現行金利で、家賃収入から返済できれば、


融資してしまう金融機関もあります。


 

しかしそのようなキャッシュフローに余裕のない融資を受けた後で、


別の物件を、別の金融機関に持ち込むと、


この一棟目の失敗が元で、審査が通らないことがあります。


 

2棟目の審査で、1棟目のキャッシュフローが問われるからです。


 

1棟目のキャッシュフローがマイナスでは、


当然、2棟目の審査に不利です。


 

最も多い例は、現行金利でもキャッシュフローがマイナスになる、


木造築古物件です。


 

これを融資中心で買ってしまうと、例え持ち出し金額が少額であっても、


経営能力を問われ、融資を受けて何棟も収益不動産を買うことが、


難しくなってしまいます。


 

属性の良さから、キャッシュフローが悪くても、


耐用年数を超えた期間でも、


融資が出てしまうことがあるかもしれませんが、

 


不動産貸付事業に対する融資をするというスタンスの金融機関では、


事業全体のキャッシュフローがマイナスでは融資しません。


 

そして、単体でのキャッシュフローがプラスであることが原則です。

 


購入できる喜びと、購入することの不安を同時に抱えている時の解決策は、


キャッシュフローが出るかどうかで判断しましよう。







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