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激安中古区分マンション、中古マンションはなぜ安く買えるのでしょうか。

激安中古区分マンションあれこれ

 

 

 

私が住んでいる近くで平成築ファミリー向け区分マンションが、


200万円以下で売られているのがあるのですが、


その物件が果たして、これから不動産投資を始めようとする方に、


適しているかどうかについて書いてみようと思います。

 

 

 

このファミリー向け区分マンションですが、


管理費や修繕積立金、保険料、固都税を支払っても、


十分な手残りのあるファミリー区分マンションとなっています。

 


今回の築25年前後のこのファミリー区分が200万円で買えるというのは、


最近出てきた物件の中ではかなり魅力的な物件に感じます。

 


 

ただし、この物件の現在の家賃が4万円で、


管理費が1万円、固都税と火災保険料を払うと、


手残りは満室で稼動しても年間で30万円前後である事から、


実質の利回りは11%前後である為に、


投資した資金を全額回収し終えるには、


8年ちょっと掛かる計算です。

 


 

結論としては、現在の物件価格が200万円以下というのは、


大変魅力的ですが立地的に都市部とは違い、


今後いろいろとリスクの有る地方の物件なので、


売却時に値下がりで売却する場合でも、


若干苦労する可能性があるという問題点をどうとらえるかです。

 


でも、それを踏まえても最終的には損益トントンまでは、


何とか目処が立ちそうかなぁと感じるので、


大きくは儲かりませんが、


地方に住む方が手持ちの現金だけで、


これから賃貸経営に参入してファミリー区分マンションのノウハウを学び、


実績つくりにふさわしい物件なのではと感じたのでした。

 


この物件に今後大規模な修繕費用の持ち出しが発生しないのであれば、


購入を検討しても良いかもしれませんね。

 

 

 

1棟物の中古アパートですと、


どうしても金額的に4桁万円の価格となる事が多い事から、


この様な金額的に手軽な物件を入門用の物件として、


検討するのも悪くないのかなと思います。

 

 

 

 


中古マンションは なぜ安く買えるのか

 

 

 


不動産投資を考えている人は、投資対象として、

 


中古マンションを選ぶ人が多いと思います。

 


中古マンションはなぜ安いかについて気になる点を書いておきます。

 

 

 

中古マンションの魅力は、何と言っても低廉な価格ですが、


マンションの価値も耐用年数も、目安は50年といわれています。

 

 

中古マンションが安い根拠は、減価償却しない土地の割合が少なく、

 


ほとんどの部分が建物だからです。

 


建物が減価してしまいますので、価格が下がるわけです。

 

 

 

又 コンクリート事態は50年を超えても十分耐用可能です。

 

でも設備はもっと早く老朽化しますよね。

 


問題は給排水管が、老朽化することです。

 

 

築年数が古いマンションの問題点は 

 


給排水管やガス管がコンクリートの中に、

 


埋めてしまってあるので、

 


給排水管が、交換できない点です。

 

 

 

排水管は年月とともにさびて、腐敗していきますが、

 


配管の中が詰まってきて、流れが悪くなります。

 


やがて腐蝕が進んで、排水ができなくなります。

 


そのたびに修理しながら、使っていくようになります。

 


基本的に 漏れたところの給水の方は、露出配管でしのげますが、


排水の方は、使用不可で使えなくなります。

 

 

中古の木造住宅の場合は、給排水管等の設備は替えることはできますが、

 


コンクリートの建物の場合は建て替えるまで交換はできません。

 


だましだまし、使っていくことになるのです。

 

 

 

こういった配管設備は通常40年以内で耐用年数を迎えます。

 

 

年月が経過すると、一年で数か所の漏れが発生するようになります。

 

 

 

そのたびにコンクリートをはつって応急処置します。

 

管理会社と、契約していない自主管理の場合はそのつど


入居者から水漏れの苦情の、電話がかかってきたりします。

 

 

応急的に修理しながら、使っていくことになります。

 

 

どんなにきれいに、専有部分をリフォームしても 


配管は根本的に、交換することはできません。

 


初めはトイレが、使えなくなくなって入居者は


退去することになっていきます。

 


そういった問題も 価格に反映されているようです。

 

 

こういったことを十分計算に入れて、


物件を、仕入れることが大事ですね。

 


一般にマンションの排水管の高圧洗浄は、


分譲だと新築で単身者物件は3年に一度、


中古なら2年に1度、


ファミリーだと1年に1度


とだいたい行われているようですが、


一般的にオーナーチェンジで買った、


賃貸マンションの排水管洗浄は、


行われていないことも多く、


長年洗浄しないケースもよくあることなので、


事故が起きてから対処するのが一般的です。

 

 

 

賃貸マンションの場合大家さんの考え方によりますが、


新築で建てたのなら大家さんもやる気を持って取り組むはずですが、


オーナーチェンジで買った中古マンションの場合は、


前のオーナーが定期的に洗浄を行われていないことが多く、


トラブルが発生した時に随時対応する感じですね。

 


というのも、賃貸マンションで高圧洗浄をやるといっても、

 
費用的な面以外に、全員の方が高圧洗浄時に家にいてくれるように


戸別に調整するのが難しいという問題がありますね。

 

 

 

 


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