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不動産投資をするためにはマイホームの純資産価値に気を付ける

不動産投資をするためにはマイホーム(自宅)の純資産価値に気を付けるあれこれ



 

マイホームは、資産だから早く買えるときに買った方がいいと、


言われる方も多いです。


 

それは否定しません。


 

しかし残念ながら、債務超過になっている自宅は負債にすぎません。


 

銀行はアパートローンを借りに来た投資家の自宅に関心をしめします。



ローンの残高が、自宅の資産価値以上あれば、


評価がマイナスになります。



大事なことは、繰り上げ返済をしてマイナスをプラスに変えてから、


申し込むと審査に通りやすいのです。

 


基本的に自宅は、固定資産税評価額で評価する銀行が多いです。


 

ところが新築の場合、物件価格>固定資産税評価額となっています。



つまり、マイホームを買った瞬間に、


信用を毀損していることになります。



特に高額な物件の場合、この差が顕著になります。


 

この差が大きい人はどうするかといえば、自己資金を入れて、


ローン残高を、自宅の時価評価と同じ位か、


それ以下になっていなければ、残念ながら、


アパート購入資金の融資を受けることは厳しくなってきます。



そのため、積算価格、収益価格に加えて、


市場価格がいくらかを把握しておくことが大事です。



ちなみに、新築マンションは債務超過になりやすいです。




自宅を購入するときも、積算価格を出す必要があります。



区分マンションのマイホームの場合、積算評価は、


だいたい、買値の半分ぐらいにしかなりません。



4000万円で買ったマンションの銀行の担保評価は、


2000万円ぐらいです。



従って、フルローンでマイホームを買っていれば、


それだけで債務超過になっています。



中古マンションは債務超過は起こりにくいですが、


マイホームを購入するときは、


年収に対する返済比率を重視するために、


自己資金を目いっぱいつぎ込んでローンを組むため、


その段階で余裕がありません。



また一戸建ての場合でも、新築一戸建てや、


注文住宅は、広告費を乗せた割高の価格で売っており、


高い値段で買ってしまう可能性が高く、


積算価格が伴わないのが普通です。




従って、不動産投資をするなら、


マイホームはできれば新築を避けて、


中古を買うことにしたいものです。



そんな自宅を賃貸にしようと考えているなら、


リフォーム代が少し高くなりますが、


シェアハウスにするのもいいかもしれません。




 

もちろん、マイホームの購入は、


ひとつの目標であり夢です。



家は、資産とか負債とかで、


図ることが出来ないこともわかります。



心に訴える感情的な側面を持っているからです。



自宅を30年の住宅ローンで購入する。



例え頭金を入れて購入しても、この時点で、


物件価格>固定資産税評価額となり、


信用を毀損を起こしているから、アパートローンのような、


不動産投資のローンは審査に通りにくいため、


常に資産をプラスにしておく必要があります。



物件以外にも銀行が判断するのは、


住宅ローン、車のローン、カードローン、


預貯金になってきます。


 

ちなみに、新築の場合は、住宅販売の営業マンも、


積極的ですし、住宅ローンは、頭金も少なくても、


ローンは付きやすということもあって買いやすいです。



ところが、ほとんどの金融機関が、自宅も収益物件のような、


位置づけで評価しています。


 

なので、住宅ローンがある人が、


不動産投資用のローンを受ける場合には、


いち早く、物件価格<固定資産税評価額に、


なるようになるまで待つか、繰り上げ返済を進め、


債務超過の状態を解除しておいてから、


融資を申し込むことですね。


 

そうすれば、逆に自宅を持っていない人より、


自宅を持っている人の方が圧倒的に有利になります。



 

というわけで、たとえ、固定資産税評価額と、


物件の時価が、トントンであっても、


資産も負債もなくトントンである人よりも、


自宅という資産を持ち、返済を進めてきた結果、


ローンが残っていても、資産価値の方が上と見ますので、


金融機関は自宅を持っている人を高く評価します。



まして、銀行時価評価ベースで余力があるほど融資は受けやすく、


残債の返済が少ない人はなおさら有利です。


 

つまり、金融機関にとっては自宅がある人よりも、

 

自宅もなく、実家も近くにない人の方が、審査は厳しくなります。



金融機関は住民票を重視するとともに、


居住年数や家族構成も気にします。



これはたとえ、無担保ローンの融資を受ける場合でも同じことです。



とはいうものの、


銀行担当者の思惑は、自宅がある人は、


たとえ、賃貸経営に失敗して行き詰った場合でも、


簡単には行方知れずにならないだろうと見ます。



自宅があれば、連絡も取れますし、安心ですし、


自宅を抑えることも出来ます。




自宅も実家もない人となると、


簡単に住所を移転することができ、


行方知れずになりがちで、連絡を取りたくても、


取れない恐れがあるためです。



もちろん、担保物件、自宅に、無担保の不動産が他にあれば、


より、融資を受けやすくなりますが。










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