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銀行融資、属性がすべてではない
銀行融資、属性がすべてではないあれこれ



サラリーマンは、給与収入があり、


万一家賃収入が予定通りに入ってこなくても、


給与収入から返済できるので、


有利だとほとんど考えられています。



 

もし、サラリーマンを辞めたらどうなる。



家賃収入からローンを支払っていけるだろうか。



積算評価が出なくても、家賃からの返済原資があまり良くなくても、


それでも銀行は、サラリーマンに不動産の購入資金を、


融資するものでしょうか。


 

積算が良くない、収益還元法でも良くない物件でも、


銀行は、賃貸経営が破たんしても、給与からの収入で、


金利と残債を回収できれば、


それでいいとみて、融資をする場合があります。



これは、サラリーマンからの収入の比率で、


融資を受けたことになります。


 

この場合、サラリーマンからの属性から試算した金額が、


融資の上限になります。



一部上場企業勤務であったり、医師であったりして、


給与収入が年間1000万円以上あれば、


融資を受けやすいといえます。

 


しかし、属性が良くて、給与収入がよくても、


所有している間は、賃貸経営面では、


属性のメリットを享受することはほとんどありません。



属性がいいために融資が通っても、


一時は良くても、その後の経営の安定性においては、


リスクを抱えることになります。

 


どちらかといえば、サラリーマンを辞めた人の方が、


不動産投資の規模を拡大できる可能性が高いと考えます。

 

銀行はサラリーマンの不動産投資は副業とみなしています。


というのは、管理会社任せであったり、賃貸経営に積極的に、


かかわることができませんし、まして、


経営状態を細かく把握したりといったことが難しく、


それに対して、サラリーマンを辞めた人の場合ならば、


時間が十分あるわけので、管理会社任せにせずに、


管理がしっかりできるだろうという見方もあります。

 

サラリーマン大家さんより、時間が十分ありますので、


不動産会社や不動産情報サイトから送られてくるメールや電話に、


即座に対応できますし、時間をかけて物件情報を探せます。



これはいけると思う物件を見つけると、


すぐに見に行って、買い付けを入れることもできます。

 

これにより銀行評価の高い、積算評価のある価値のある物件を、


抑えることができます。



サラリーマンであると、とても、こういうことはできません。


ここで言えることは、サラリーマンである程度の事業規模になった方は、


リタイアして、貸家業に専念することで、事業を大きく加速すると考えます。



サラリーマンの属性で融資を受けていれば、


万一、マンション経営に失敗した場合、そのマンションと、


場合によっては自宅を手放さなければならず、これに比べて


サラリーマンをやめた人の場合は、属性評価はゼロですが、


賃貸業に打ち込めますので、頑張って


物件を増やすことで、他の物件の収益から返済が可能になり


返済ができなくなっても、物件を何件か処分すれば、持ちこたえられ、


このように、資産と収入源をたくさん持つことによって、


属性に頼らずに融資を受けられるようになります。



サラリーマンが一棟マンションを持つ場合、


収入源としては、家賃収入と給与収入になります。



家賃と給与、このどちらかが予定通り入ってこなくなれば、


返済不能になる恐れがあります。


 

サラリーマンをやめた人は、自由がきき、


貸家事業を、コントロールしやすく


さらに法人化して、不動産賃貸会社を作ったり、


実績を良くすることで、金融機関は評価してくれるという事こそが、


賃貸経営者の、本当の実力だと考えます。





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