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古くなった一戸建を建て替えるかリフォームですませるか

古くなった一戸建を建て替えるかリフォームですませるかについて詳しく

 

 

 

 

 

一般の木造住宅の場合、

 

最低50年はもつとも言われていますが、

 

しかしこれも、定期的に

 

きちんとメンテナンスを行い、

 

建物として良好な状態を

 

保った場合の話です。

 

 

築20年を過ぎた頃から、

 

その家にどこまでお金をかけたら良いのかと


いうのは悩むところですよね。

 


ここでは色々な項目に分けて、

 

リフォームと建て替えについて

 

比較してみたいと思います。

 

 

リフォームといっても、基本的に傷んでからやるのではなく、

 

定期的にリフォームをすることをお勧めします

 


その点、大家さんなら、入居者の入れ替わりの際に


リフォームが出来てしまうので、一度にやるよりも、

 

その都度やることで、費用も分散されていいものですね。

 

 

その際思い切って余分にメンテナンスをやっておいた方が、

 

その後の手間がかからず長持ちするものです。

 

 

建て替えとリフォームを、コストで比較してみると


建て替えのほうが、仮住まいの準備など引越し費用、


登記の費用(建物の表示登記)などの出費が加算され、

 

総費用は多くなります。

 


しかも建て替えのの場合 2度引越ししますので、

 

心理的負担もあると思います。

 


建て替えの場合、まだ十分に使える部分が有っても、

 

全て壊すわけですから、リフォームに比べ、

 

廃棄物が多く、その処分費も見ておかなければなりません。

 


しかし、建て替える場合、一からですので、

 

職人さんは、仕事がやりやすいという面があります。

 

 

リフォームの場合は使える部分をそのまま利用するので、

 

廃棄物も、少なくて済み、その分のコストを削減できます。

 

 

リフォームをする場合でも、単に悪いところを修理して直す場合と、


悪いところだけ、新しいものと取り換えてしまったリ、


部分的な建て替えをする場合も含まれますが、

 

しかし少なくとも建て替えよりも、

 

難工事になったり、手間がかかることでしょう。

 


これは、既存の建物を使いますので、

 

丁寧にしなければなりませんので、


工事の難易度が、少なくとも上がります。

 

 

その分、多少工事費用がかかることもあります。

 


このようにリフォームのメリットは、

 

建て替えに比べ総工事額は

 

少なく済むところにありますが、

 

リフォーム工事は、

 

ちょっとづつ壊して造っていくという


作業の繰り返しのため、部分的なものになります。

 

 

コスト面での比較をする場合には、このように実際工事に

 

かかる費用だけでなく、付属として必要な費用も考慮し、

 

総額がいくらになるのかを、

 

比較検討する必要があります。


 

そしてほとんどのリフォーム工事は、

 

建て替える場合の半分以内で収まることが多いと思います。

 

 

又定期的にリフォームをしていれば、

 

いっぺんにする場合よりも、一度にかかる費用は


少なくなるものです。

 


建て替えに必要な費用の50%を目安として、

 

それ以上の費用がかかるのなら、


建て替えた方が、気持ちよく暮らせるものです。

 


しかしどんなリフォームや、リノベーションであっても、

 

建て替えるよりも、リフォームのほうが、

 

半分以内の費用で出来てしまうのが普通ですね。

 

 

半分以上かかってくるリフォームになるのであれば、


建て替えを、選択されたほうが良いでしょう。

 

 


余談になりますが、

 

貸家を取得してリフォームして、


人に貸すということを繰り返していけば、

 

リフォームのことについての、


コツがわかってくるというものです。

 


その点、大家さんは有利ですね。

 

 

投資物件の場合は、とにかく採算面が重要です。

 

 

コストと収益のバランスをいかに取るかがポイントです。

 

 

リノベーションを行う場合は、

 

全てを取り換えるのではなく使えるものは残しますので、

 

古い家に調和する部材を選ぶこと、

 

ぴかぴかのきれいなものと古いものとの違和感をなくすこと、

 

この点は大事ですね。

 

 

数千万円の物件を購入し、30年ローンを払い続け、

 

家賃収入とローン返済の差額を得ていく投資、いわゆる、

 

レバレッジを使った投資と異なり、

 

リノベーション投資は数百万の物件をリフォームして、

 

数年で回収していく投資です。

 

 

投資額は少なく大きく儲ける投資ではないですが、

 

借入リスクが軽減され手堅さを求められるのです。

 

 

 定年退職した後、退職金で競売物件を仕入れ、

 

リフォームしてそれを、貸し出す場合に、

 

退職後は時間があるために、

 

自前でリフォーム出来てしまえるものです。

 

 

そして、自分の手に負えない部分だけ、

 

業者に依頼するという方法がとれます。

 


リフォームを手掛けておけば、経験が生きて、

 

それを本業に持ってこれるようになるかもしれないですね。

 

 

又、中古一戸建てを買った場合、無人の期間が長く、

 

その間全く風通しをしていなかった家に見受けられる現象で、

 

カビだけでなく腐食も早く進んでいますので、

 

床や壁の下地からやり直さないといけないケースもあるのです。

 

 

人が住んでいない家は、傷みやすい と言いますが、

 

これは風通しなど日々のメンテナンスができていないと、

 

結露もしやいので傷みが早いのですね。

 

 

もちろん人が住んで無くても、

 

マメに風通しやメンテナンスをしていた家なら、

 

傷み具合も少ないです。

 

 

中古住宅の購入前には、

 

その家がどんな使われ方をしていたのか、

 

分からないものですよね、

 

でも、すでに建っているいるのだから、

 

注意して調べていけば大体分かるものです。

 

 

最近のリフォーム技術は 非常に進歩してきています。

 


部分的に建て替えにすれば 

 

耐震強度を増すことができ費用も安く上がります。

 


又リフォームだけでも、

 

耐震強度を増すことは出来るというものです。

 

 

再建築不可物件であっても


内装業をメインとした建築工事は、

 

通常、行政の許可を必要としません。

 

 

大規模なリフォームでのポイントは 

 

職人が請け負う形で 職人さんの方で、

 

すべての業者を集めてもらう形で 

 

工事一式を、発注するのが一番手間がかからず楽ですね。

 

 

中間マージンを省いた金額で発注出来ますので 

 

その分工事費は安くなります。

 

 

トイレ バス キッチン等の水周り関係は、

 

費用がかかりますが 

 

それでも、最新式に入れ替えることで差別化できます。

 

 

すべて新しいものに入れ替えても 

 

費用は建て替えるのと比べても、


かなり安くなると思います。

 


しかもリフォームなら 使い勝手のいいように、

 

考えた通りにもっていけますので 

 

私は建て替えるよりもリフォームの方が好きです。

 

 

家族が増えたとかの理由で、

 

構造的に今と全く違った形になってしまう場合、


リフォームでは対応しきれなかったり、

 

リフォームプランに制限が


出てきてしまうことがあります。

 


大幅なリフォーム工事をする場合、

 

まずは希望のリフォームプランを考え、


実際にどれくらい費用が掛かるのか、

 

その見積りを取ってみましょう。

 

 

同時に建て替えた場合の、

 

費用も出してもらいましょう。

 

 

最終的に、費用面が決め手になってくるでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

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