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貸借対照表の時価と簿価

貸借対照表の時価と簿価について詳しく

 


 

損益計算書は、1年間の事業収支を、

 

把握するものだとすれば、

 

貸借対照表は、事業経営の

 

資産と負債の状況を一覧にしたものです。

 


貸借対照表(バランスシート)の仕組みを簡単に説明しますと、

 

不動産を購入する場合は、資金が要ります。

 

 

その資金をどのように調達したかを、


バランスシートの右側の負債欄に記載され、


その資金で購入したモノが、貸借対照表の左側の資産欄に、


記載されるわけです。

 

 

もう何年も前から、キャッシュフロー経営や

 

時価評価主義が、会計管理の主流になっていますので、


簿価でなく、時価による評価が求められます。

 

というのは、

 

保有する資産にどれだけの価値があるかわからなければ、


今現在の不動産の価値を適切に判断できないからです。

 

 

ちなみに、

 

路線価とは国が認めてくれる土地の価格にすぎないのです。

 


また、簿価とは、建物を例にとれば、

 

単なる買った時の価格から、

 

減価償却分を控除した価格にすぎません。

 


時価(実勢価格)とは、マーケットが認めてくれる不動産の、

 

価値ということになります。

 

 

なので、不動産投資の財務諸表も積極的に、

 

今現在の価値である時価評価を採用して、


損益を計上していくことが求められます。

 

 

 

簿価評価にすることは、現在の実力以上に、


良く見せることになり、潜在的な損失が、

 

隠されてしまう可能性があるのですね。

 

 

今、売れる価格で評価してしまったほうが、


将来のさらなる損失の減少を食い止めることができるのです。

 

 

ちなみに、不動産投資の財務諸表は、他の業種に比べても、


いたってシンプルで、勘定科目も少なくなっています。

 

 

不動産投資の貸借対照表では、


資産は現金、預金、土地と建物、

 

及び、付帯設備ぐらいですし、

 


負債は借入金と、保証金、敷金(預り金)ぐらいです。

 


税務上、建物の価格は、減価償却していき、


土地の価格は、取得原価のまま据え置かれますが、


これとは別に、物件の市場取引価格を調べてみれば、


時価評価による貸借対照表がつくれます。

 

 


ここまでをまとめますと、

 

不動産投資の簿価とは、設備や、

 

不動産を買った時の帳簿上の金額のことです。

 

 


通常、貸借対照表は簿価で記入されます。

 


土地と建物が一体となった物件を購入すると、

 

建物や設備については時間の経過につれて劣化していきます。

 


その劣化していく分を、


税法で決められている償却率にしたがって計算した金額を、


毎年経費化していくことが減価償却です。

 


なので、帳簿上の建物の金額は毎年減価償却費の金額分、

 

購入した金額から減少していくことになります。

 

 

つまり簿価とは、物件を購入した時の金額から、


毎年の減価償却費を引いたものになります。

 


これに対して、

 

時価とは、今、売却すれば売れる価格(実勢価格)です。

 

 

なので、ある時点の簿価が、

 

実際に売却できるだろう金額である時価と、

 

同じになることはほとんどないでしょう。

 

 

簿価と時価との差額は、売却しなければわかりません。

 


つまり、未実現損益という形で、含み益や、含み損になり、


売却が実現して、損失なり利益が確定した時に、


不動産を簿価より高く売れれば利益に計上でき、


安ければ損失が確定する。

 


したがって、売却して損益が確定しようが、しまいが関係なく、

 

今の価格で不動産を評価して、帳簿に記入しようとするのが、


時価主義ということになります。

 

 

不動産投資法を比較していくうえで重要なことは、


市場でいくらで取引されるかという時価(実勢価格)ですから、


売却しないで持ち続けることもありますので、

 

簿価で導き出された貸借対照表を、

 

時価で換算してみることが大事ですね。

 

 


市場で実際に売れるのかというのが時価ですから、


現在の不動産の時価を基にした貸借対照表で、


比較していくことが本当に大事なのです。

 

 

現在は、不動産の価格は値下がりする時代のため、

 

年数が経てば、時価(現在の価格)と、

 

簿価(買った時の価格−減価償却費)の差は出てきます。

 


1000万円の頭金で、4000万円のローンを組んで、


5年後、この5000万円の不動産を購入した場合、


不動産の時価が半分の2500万円まで、

 

下落したとすれば、それを市場で売却しても、

 

ローンを全額返済することはできず、


借金が残るわけです。

 

 

この状態を債務超過と言いますが、

 


不動産の価値が半分になっただけなのに、

 

なぜ債務超過になるかといえば、

 

投資にマイナスのレバレッジが、かかっているからです。

 

 

ところで、ここで一つ疑問が生じます。

 

 

もともと、不動産を売る予定でない人もいますのに、


時価で評価する必要はあるのかと言う人もいるでしょう。

 

 

もっともな意見ですが、

 

しかしそのようなケースの場合は、

 

もっと、時価評価が必要なのです。

 

 

なぜなら長い間簿価で評価していますと、


時価と簿価のかい離が大きくなっているのに気付がずに、

 

実際の実力以上の財務諸表になっている可能性が、

 

高いと思われるからです。

 

 

上記の例の場合、ローンを返済してしまえば、

 

負債はなくなり、時価2500万円相当の不動産を、


無借金で保有している状態になります。

 


 

それを前提にすれば、

 

途中が債務超過かどうか一切関係なく、

 

資産は、購入したときのままの値段か減価分を差し引いて、


貸借対照表(バランスシート)に記載して、


そして、不動産を売却したときに初めて、


時価評価すればいいという人もいるでしょう。

 

 

時価会計と簿価会計のどちらが優れているかは、


ケースバイケースですが、一般の企業会計においては、


時価評価が主流になっています。

 


なぜなら、自分の保有する資産に、


現時点で、どれだけの価値があるかわからなければ、


経営の判断がつかめないからです。

 

 


というのも、簿価会計は、そもそも長期に事業を、

 

継続することを、前提とした評価手法であって、

 

たとえば製造業のように土地を買って工場を建て、

 

そこで何十年も営業する工場なら、

 

工場用地の時価評価を毎年繰り返しても、

 

意味がありません。

 


ところが不況が長期化して、リストラや合併、M&A、


事業譲渡が増えてくると、時価評価が求められるわけです。

 


こうした時価評価は、賃貸事業だけでなく、


家計でも同じことが言えます。

 


昔のように、一つの会社に定年まで勤め続け、


毎年給料が上がっていくのなら、


地価の下落で家計が債務超過になっても、


騒ぐ必要はありません。

 


しかし、デフレ、長期不況のあおりを受けて、


ひとたび会社が倒産したり、リストラされたりすれば、

 

住宅ローンが返済できないばかりか、


売却するときに、時価評価した結果が債務超過だと、


不動産を売ってもローンが払えず、


マイホームは差し押さえられて、

 

自己破産する以外に方法がなくなります。

 

 

そんなことにならないようにするために家計にも、


時価評価による減損会計をしていく必要があります。

 


以上、企業の経理は、取得原価に基づいて記帳され、

 

それによって会計そのものは発展してきたと言えます。

 

 

しかし、そのために計算されて出てくる金額が、


実際に市場で取引される金額、すなわち実勢価格とは、

 

かい離するものになったのです。

 

 


しかし最近この時価評価は、企業を評価する上でも、


非常に重視されるようになってきているのですね。

 


簿価ではなく、時価によって、


企業業績を評価すべきである。

 

 

という考えが、金融機関や投資家の間では、

 

すでに一般的なものになってきていると思います。

 

 


特に米国では、時価主義が正規の決算報告を、

 

構成するものとして、明確に位置づけられ、

 

決算報告書には必ず含まれるようになってきていますね。

 

 


投資家、経営者は、純資産をはじめ、

 

全てのものをよく見せたいと思う力が働きますが、

 

しかし、見栄を張れば、ぜい肉ばかりが付き、


不要な負担を増やすばかりとなると思います。

 


本質的に強い事業にしようというのであれば、


経営者がバランスシートを実力以上に、

 

良く見せようという誘惑に、


打ち勝つ強い意志を持たなければならないと思います。

 

 

 

 




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