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物件を安く仕入れる極意

物件を安く仕入れる極意(経験を重視する)ついて詳しく

 

 

 

物件選定の極意は、積算価値があって、

 

収益性があって、キャッシュフローの出る物件だと、

 

不動産投資をする人なら心得ているはずです。

 

 

土地と建物の積算価格を出し、それと売り値と比べて、

 
差がない物件は、フルローンを引けるかどうかの目安になると。

 

 

積算価格だけでなく、市場の流通価格を基にする、

 

取引事例比較法、さらに利回りを基にする収益還元法の、

 

チェックもする。

 

 


これらは、本を読めばわかります。

 

 

しかし、その理論どおりにやってみても、


思い通りに事は進まないことが多いものです。

 


不動産投資での物件購入や銀行の融資には、


理論だけではものにできません。

 

 

やはり、実際の体験や経験則が重要です。

 


 


任意売却物件は競売物件よりも確実に手に入るため、 

 

金融機関や弁護士事務所に出入りする業者を、

 

探してそこから購入する方法があります。

 

 

その他、安く仕入れる極意は市街化調整区域を狙ったり、

 

都会の接道の悪い物件を現金買いする。

 

 

また、リフォームがされずに残っている地方の、

 

中古アパートに、投資しようという人は少ないので、

 

売却に苦労している現状です。

 


 

そういう物件を選ぶということは、

 

知識としてはわかります。

 

 

この知識と経験則がかみ合って初めて、

 

素晴らしい収益物件の買い付けができるものです。

 

 

もっといえば、安く仕入れる極意は、


銀行融資のつかない物件を狙ったり、

 

そういう物件を、オール現金で、

 

値段を交渉してみたりすることだと、

 

心得ています。

 

 

 

手持ちの物件を値引きしてでも、

 

今すぐ現金で売りたい売主はいるはずです。

 

 

積算価格指値での指値や、不動産価格8割指値は、

 

一般によく使われる方法です。

 


抵当権の残っている物件で、

 

売り手のローンを引き継ぐこともあります。

 

 

あと、不動産屋さんとギブアンドテイクの関係を作る。

 

 

毎日 新聞紙 情報誌 インターネットに目を通し、

 

新しい物件は資料を取り寄せ、そしてサイトをみたり、

 

物件を見る努力をしていることが安く仕入れるコツだと、

 

毎日、物件をチェックしている人も多いです。

 


これらは、大部分の人は心得ているはずです。

 


なぜなら本に書いてあるからです。

 

 


ところで、融資を受けて買う場合は、

 

物件の良し悪しで融資の可否はだいたい決まります。

 


自己資金が貯まると、後は融資を受けるだけになります。

 


当然ながら、金融機関もビジネスですから、

 

リスクとなるような融資は行いません。

 


銀行の融資基準は、何を基準にするかといえば、

 

物件自体に、価値があるかどうかということです。

 

 

実は、融資が通るか通らないかの判断は、


物件と投資家の経営内容です。

 

 

物件の良し悪しとは、物件の資産価値であって、


資産価値のある物件を、銀行に持ち込めば、


融資担当者から高い評価を受けられます。

 


融資が通るか通らないかは、物件自体大きく左右します。

 

 


なので、融資を引くためには、物件選定能力を、


極める必要があると知識ではわかります。

 


後は単体で、金利が今より4%上がっても、

 

運用できる物件かどうか、


満室想定家賃の70%でも運用できる物件など、


金融機関が、審査する要点があります。

 

 

ですからその要点さえ押さえておけば、

 

融資が通る確率は当然高くなります。

 

 

特に物件に資産価値があれば、

 

大家さん自身の財務内容が良くなりますので、


融資審査上有利になるわけです。

 


 


価値がある物件を、長期の融資で購入することで、


キャッシュフローが、厚くなりますので、


その後の不動産投資の発展が加速できます。

 


 

一般的な地銀や信金は、

 

給料収入を省いた不動産賃貸業だけの、


経営状態を、問いますので、


資産価値のある物件を、所有して行くことで、


属性をあてにしない融資を引くことができ、


やがては、サラリーマンをリタイアしても、


融資を引けるようになりますね。

 

 


しかし、これは銀行によっも違いますので、

 

足を使って、経験してみなければわからない世界です。

 

 

誤解を恐れずに言えば、どんなに準備をしても、


タイミングを見極めたつもりでも、

 

失敗するときは失敗します。

 

 

 

 

経験即を重視していると、

 

本に書いていないことが、

 

見えてきます。

 

 

それは、例えば、


物件を安く仕入れる極意は、


立地は羨望の場所ではなく 


設備は中程度 間取りや専有面積も、


広くもなく極端に狭くなく、


代わり映えしない物件だと、


どこにでもある中以下の物件を選んでいくことだと、

 

こういうことが現場で体験することで、

 

経験的にわかってくるようになります。

 

 

こういう物件は、ライバルである買おうとする人が、


極端に少ないだろうということがわかってきます。

 

 

これらは経験則でしか見えてきません。

 

 

不動産投資は、実地で何度も経験を積むうちに、

 

しだいに失敗しなくなります。

 


 

やはり、知識に経験が加わって初めて、

 

物事は成就できるようになるという、

 

経験則でしかわからない領域です。

 

 

 

 

 

 

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