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高い賃料の取れる物件にする
高い賃料の取れる物件にするあれこれ

 

 


リノベーションで付加価値を付けることで問題のある物件でも、


貸せる物件になります。

 

リノベーションをすることで、高い賃料をとれる物件にすることも可能です。 

 


あるエリアに建物の中の状態が、


極めて悪い物件が売られていて、


その物件を取得することが出来る場合、


リーズナブルなコストで、


間取りの変更のできるリフォームや、


リノベーションを施すことで、


入居者から受けの良い物件に変えることを、


リノベーションいう。

 

 

つまり、利用価値の高い物件にリノベーションすることで、

 

家賃の取れる物件に甦らせるだけでなく、高い家賃も狙えます。

 

 

再有効プランにリノベーションしてから、


入居者を付けるという過程を踏むわけです。

 

例えばキッチンの位置を背面式から、対面式に換えたり

 

背面式のままでも、キッチンだけを取り換える方法です。

 

 


又、DKと洋室の壁をとってLDKに変えてしまう方法です。

 


高い賃料の取れる物件というのは、既存の物件に手を加えなければ、


生まれてこないものです。


 

本当に価値のある物件は、


既存の物件の使い勝手がイマイチで、


機能が万全でない物件であったりしますので、


リノベーションできる物件なら、リノベーションすることで、


高く貸せる物件になって、最終的にお買い得になるのです。

 

お宝物件は、相場より安い物件だということではなく、


価値に対して、価格が安い物件です。



お買い得物件は中古物件の中から購入すことになります。



中古物件の価格は賃料で決まるということになりますので


やはり、リフォームやリノベーションは大切です。



なのでリノベーションで間取り変更や、


設備を入れ替えることで、賃料のアップを狙うのが一番です。


 

お買い得は、現況の価値と、


リノベーションした後の再有効プランの価値との、


間に生じるギャップで決まるのです。

 


お買い得物件というのは、本当は価値があるのに、


素人の目から見ると一見価値がないような物件です。

 


特に、リフォームも、リノベーションもされていないような物件は、


一見して価値がないように見えてしまいます。


 

ここにお宝になる可能性が隠れているわけです。

 

プロはそういう再有効プランとのギャップを見極めます。

 


特に、転売業者は、古い中古物件を買い取り、


それをリフォームやリノベーションして付加価値を付けて


価値の高い物件に甦らせて市場で売却して儲けるけるのが普通です。

 

賃貸物件でも、それと同じことが可能なのです。

 


これは資金力がなくても可能な事業スキームで、


大家さんの企画さえよければ、


比較的容易に高い家賃が取れるのです。

 

なのでそうする前に、そういう物件を買うことが出来れば、


それはもうお買い得なのです。

 

言い換えれば、お買い得物件が得られる人とは、


物件の現況プランと、リノベーションを施した最有効プラン、


との間に生じる歪みを誰よりも早く発見した人なのです。


 

つまり、お買い得物件を得る人は、


最有力プランがイメージできる人です。



この現況と最有力プランとの間に生じている歪みを低コストで、


修正することが出来ること、そういう才能があれば、


高収益が得られるのです。


 


ですが、実はそのような才能を持った不動産業者は少ないのです。

 

なので一般の購入者でも、お買い得物件を得られるチャンスがあるのです。

 


でなければ、これだけの多くの不動産業者が倒産する理由がないのです。

 

 

それは一般の購入者よりも賢くない人が多いからです。

 


取り引き上の、かけひきに血道を上げてしまって、


企画センスにまで考えが及ばないわけです。

 


もっとも、リノベーションの最有力プランは、


ワンパターンではなく、人それぞれのプランがあり、


一般的に3DKだったものを1LDKに替えたり、


4DKを2LDKに変えたりです。

 

 

チラシを見ても売れ残っている物件は、


この間取り、使い勝手は最有力プランではないと感じる物件なのです。


 

誰にとってもお買い得な物件は、ほとんどありませんが、

 

再有効プランが成立しやすい面積を確保した物件を買えば、


どうにでもなるというものです。

 


また、甦らせるためには、自分自身に知識が不足しているなら、


最小限構造が理解できる、経験豊富な設計士や、


リフォーム業者が必要なのです。

 


例えば、水回りの位置は原則として大きく変更しない方がいいのです。

 


というのは、排水の勾配が取れないことがあるからです。

 

又建物には、抜いてよい壁と、抜いてはいけない壁がありますので、


そういう見極めができる担当者でなければなりません。

 

その点は特に担当者の技量が重要です。

 

コストの問題はありますが、たいていは何とかなります。

 

そして、何より見積もりに詳しい人が必要です。

 

見積もりに詳しい人とは、構造もわかっていますので、


ここは、担当者の経験や技量がものをいいます。




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