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任意売却物件の入手方法
任意売却物件を入手するには、任意売却物件購入は検討に値するか。



任意売却物件購入は競売よりもリスクが少ないと言えます。

 

債権者が債権の回収のために、債務者の所有する不動産を売却する点は、

 

競売も任意売却も同じです。

 

ただし、任意売却においては、債権者か債務者のどちらか一方しか、

 

同意していない状態で、内々で市場に売り出されるケースもあります。

 

競売の場合、すでに裁判所の管轄下に置かれ、


裁判所による入札という公明正大な制度のよって売却が行われますが、


任意売却の場合は、債権者である金融機関などが、


買い手を任意に探し出す点が異なります。

 

 

任意売却が生まれるプロセスは、


不動産所有者が、その不動産を担保にお金をかりて、


返済ができなくなったり、


税金の滞納で公的機関から差し押さえられる場合や、


不動産所有者が事業に行き詰まり、返済ができなくなるケースです。



この時点で銀行主導のもと、債権者との話し合いの中で、


担保物件が早期に売りに出されるケースもあります。

 

金融機関としては、不良債権化する前に物件を現金化して、


貸付金を早期に回収したいという思惑があります。

 

この時点での売却は債権者である金融機関と、


債務者である所有者との話し合いが事前に行われ、


合意しているケースばかりでありません。


もっとも、債務者が直接動いて、売却先を探すケースもあります。

 


利払いが6か月停止すると、金融機関は、


不良債権の分類に入れますので、


競売か任意売却のどちらかになりますが、


内々で関連の不動産会社や、仲介業者などの緊密な取引先に、


情報を流して売却の打診や営業活動をします。

 


任意売却は物件所有者(債務者)と、


金融機関の双方の合意がなされていれば、

 

多くの競争相手と価格や、スピードを競う合わずに、


投資できる可能性が高いです。


 


競売のように、多くの入札者の中から決めるわけではないので、

 

確実に、売主サイドと、相対での取引が可能になります。

 

結果的に適正で割安な価格で購入できる可能性が高い点が、


大きな魅力ですが、


資金的に余裕のない売主が、お金をかけて、


物件の手入れをしていないため、


リフォーム代が膨れる可能性があります。

 


ところで、任意売却の情報をどうやって得るかということは、


任意売却を収集するルートをすでにもっていて、


物件を随時紹介できる業者や、


取引をまとめる能力に加え、経験が豊富で、


投資家側に立ってリスク回避ができ、


優良情報を提供してくれる仲介業者ということになります。


 

任意売却を取り扱う業者さんを見つけられるかどうかは最初は、


努力と運次第ですが、いくつもの業者に当たって、


関係を築いていくことが、探すスタートでしょう。



運よく任意売却物件と出会った場合には、


債権者である金融機関ルートから出た物件なのか、


不動産業者ルートから出た物件なのかを確認する必要があります。



任意売却の買い手を探すために、


金融機関からの依頼を受けて動いている、


不動産業者が存在します。

 

債務者である物件の所有者から、知り合いの不動産業者に、


売却の依頼がなされるケースもあります。

 


この場合、不動産業者は売主とつながっていますので、


売主の意思の確認はとれているのですが、


今度は、債権者である金融機関がどこまで、


了解しているかの確認が必要です。

 

もしも貸付金額を下回って売却す場合、金融機関は難色を示しますし、


元の所有者から差額の金額の返済を求める必要があります。

 

まぁ状況によっては、金融機関に損切りの決断を、


してもらわないとなりません。

 

こういった債務者と債権者との話し合いが、


金融機関と、どこまでついているのかを、


確認する必要があります。




債務者である所有者はどこまで同意しているか、



債権者である金融機関はどこまで、


合意しているかこの点の確認も必要です。


 

もしお互いが合意が取れているのなら任意売却の購入は、


競争相手が少なく、相対で交渉できるため、


絶好のチャンスです。



自分の投資したいエリアに、任意売却物件が出てきた場合、


後は自分が希望する適正な価格で購入できるかどうかが、


最終ハードルですが、少なくとも競売よりも、


契約に至るまでのチャンスは格段に大きいです。






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