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元本(元金)返済の意味

元本(元金)返済の意味について詳しく

 

 

 


元本返済をしなければ、借金は減りません。

 


ローン返済額の中に、利息部分だけでなく、


元本部分の返済が含まれています。

 

 

利回りは金利によって変わってきます。

 

 

 

ただローンを返済していけば、利息の他に、


物件そのものに対する借入金額も減っていくわけですから、


たとえ手取り額が増えなくても、


しっかり元本部分が減っていくことになり、


資産形成が行われているわけです。

 

 

 

したがって、将来物件を売却したときは、

 

元本部分が減っていると、

 

売却差額としてプラスの効果が出てきます。

 


しかしこれは物件の価値が下がらないと仮定した場合の話です。

 

 

もし、元本返済と同じペースで物件の価値が、


下落するようなことがあったとしたら、


元本返済分は、物件の減価分を、


払っていることに過ぎません。

 

 

 

 

もし、元本部分を、上回るペースで、


物件価格が、下落するようなことがあったとしたら、


何のための元本返済か、わからなくなってしまいます。

 

 


最近の傾向として、中古市場の、


不動産価格の下落の方が大きいため、


売ると、売却損が発生しています。

 

 

築年数の経過による減価が大きい物件は、


この元本返済よりも物件価値下落の方が大きいことになります。

 

 

そうなると、せっせと返済を重ねて借入金は減っても、


資産である、物件の価値も減っているため、


不動産投資は儲からないものとなってしまいます。

 


家賃収入は単に、建物の減価分を、


受け取っているに過ぎなくなります。

 


この状態から、金利が上昇すれば、


価値の下落分に追いつかず、債務超過になったり、


将来売却したときに、売却損が発生します。

 

 

 

こうなると、銀行の融資を受けてこれ以上、


物件を増やしていくことが不可能になります。

 

 


逆に元金返済分の方が物件価値の下落分よりも大きくなれば、


積算価値とローン残済の差額が大きくなり、


担保余力ができるために、その余力を利用して、


2番抵当として金融機関に指し出すことで、


物件を次から次へと増やしていけるようになります。

 


つまり、返済が進み、担保に余力が出てくれば、


その余力分に抵当権を付けて共同担保に、


するということができるわけですね。

 

 

 


怖いのは、物件価格が下落して、


減価償却という経費計上ができなくなった瞬間、


元金返済額が大きくなってくると、


この元金返済額は逆に経費計上できないために、


税金支払が増え、そのために資金繰りが、段々つらくなって、


デットクロスに陥りやすくなるのです。

 

 

 

さらに、一室でも空室が出たり、


たとえ空室率は変わらなくても賃料が下がってくれば、


儲けがなくなって黒字倒産になってくるのです。

 

 

 

融資に依存する割合が多くなれば、


この影響を受けやすくなります。

 

 

借入金を増やすことは、負のレバレッジ効果があることも、


覚悟する必要があります。

 

 

 

企業でも個人でも、自己資本比率を増やすことが賃貸経営の、


健全性の尺度となってきます。

 

 

 

 

 

 

 





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2016/07/20 2:25 AM posted by: -
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