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一棟物件は管理にリスクがある
一棟物件は管理にリスクがあるあれこれ

 

一棟物件は維持管理や、修繕が難しいということが挙げられます。

 

一棟物件は、修繕について、計画から実行まですべて自分の管理下で、

 

行わなければなりません

 

 


全ての部屋が空室ならば、リフォームを一斉にかけられますが、

 

入居者がいるのなら、思うようにリフォームができないことが挙げられます。

 

つまり、全ての物件を空室にして、バリューアップを狙う方法が有効的ですが、


今入居している賃借人を追い出すことはできません。


というわけで、サラリーマン大家さんのように、


副業でリフォームに、取り組むのは容易ではありません。

 

管理一つをとっても、一棟物件であれば、賃貸管理会社に、


定期的な管理を行うように依頼しているのが通常と思われますが、


必ずしも、万全でありません。


投資用の物件のデメリットは、割れ窓理論のように、


物件の価値を落としていく傾向があることがあげられます。

 


投資用の物件は、所有者は一般的にその場所に住まないため、


維持管理は居住者と、所有者から委託を受けた管理会社の手に、


ゆだねられることになります。

 


管理会社へは、大家さんは、管理に関して管理料を支払って、

 

一括で任せていますが、そこに住んでいる居住者の住居に対する意識は、

 

高くありません。

 


一棟物件の場合は、居住者がすべて賃借人ですので、

 

その物件の価値を維持保全していこうという意識は働きません。

 

 

所有者でないため当然なのですが、たとえばマンションでは、


配管の劣化を防ぐため、配管の高圧洗浄を定期的に行われるのですが、


これが賃借人しか住んでいない物件ですと、


居住者は不在がちであったり、非協力的な傾向になるわけです。

 


共用部のゴミ放置の一つでも、入居者は守ろうという意識は希薄になりがちです。



郵便ポストなども、何日間も郵便物が溜まったものまで出てきます。

 


分譲マンションの場合は、居住者の大多数が所有者であるため、

 

自らの財産を大事にしようという意識が働きます。

 


この意識は日常の営繕のみならず、長期にわたる修繕計画の策定や、


管理ルールの徹底など、細部にまで行きとどきます。

 

というわけで、分譲マンションの大家さんの場合は、

 

自らはそこにいなくても、居住者による適正な維持管理が、

 

容易にできることになります。

 

 

賃貸マンションの場合、一か月に一度程度の巡回や清掃のような、


管理仕様では万全とは言い切れません。


分譲マンションであれば、現地には専従の担当会社が管理者として常駐し、


営繕対応や居住者のクレーム対応などの日常業務、


建物の修繕計画の策定、見直しから、定期点検まで行います。

 


賃貸マンションは、管理にリスクがあることを覚悟しておく必要があります。

 

大家さんんも、管理会社任せにしない、


しっかりした管理意識が必要と考えます。

 


管理者もしくは、管理会社がしっかりと機能し、


実態として、やはり、管理会社による適切な対応があるところに、



依頼したいものです。




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