サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


フルローンと現金一括払いを組み合わせる(RC物件のローン返済のリスクヘッジのために小さな物件を現金買いする) | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
フルローンと現金一括払いを組み合わせる(RC物件のローン返済のリスクヘッジのために小さな物件を現金買いする)
フルローンと現金一括払いを組み合わせる(RC物件のローン返済のリスクヘッジのために小さな物件を現金買いする)





フルローンと現金一括払いとは相反するものですが、


投資にはこの両極端が必要だと思います。



この両極端を併せ持つということは、


中間をいくものではないと思います。




レバレッジを使ったフルローンによって、


投資をダイナミックに進めることができると同時に、


現金買い物件を持つことによって失敗を防ぐことができます。



フルローンと現金買いを最初から併せ持つのは難しいことですが、


二つをいろいろな場面で、常に心がけることによって、


この両極端を兼ね備えることができるようになると思います。



フルローンばかりだと安定性に欠けますし、


現金買いだけならスピードが遅くなります。



まず一件目をレバレッジを使ってフルローンで購入した場合は、


2件目を今度は中古一戸建てを現金一括購入することにする。



あるいは、一件目をローンを使わずに現金購入した場合は、


2件目は、レバレッジで購入したいと思います。




例えば、一件目を現金購入していれば、


一棟目のキャッシュフローを、


2棟目の資金に投入できますし、


共同担保にも差し出せます。



さらにその後、銀行ローンを利用して買った場合、


ローンは現金買いした他の物件の家賃収入からも払っていけます。

 


できればこの方法で、一件だけでなく、


2件、3件と増やしたいのですが、

 
しかし、一旦物件を買えばその時点で、


自己資金が、なくなってしまいますので、


いつまでも、現金で物件を買い続けることに固執すれば、

 

リタイアするまでは、相当な時間が、


かかってしまうことになります。

 


そこで、RC物件や、アパートなどの一棟ものにも、


投資する必要がでてきます。

 


小さな物件は現金購入できても、


RC物件のような金額が張る物件は、


全額自己資金で購入できる人はいないでしょう。


 

なので、RC物件を購入する投資家は、


融資を受けてレバレッジをかける手法が、


ほとんどになってきます。



RC物件は金額が張るため、


ローンの金額も半端ではありません、

 

必然的に月々の支払も多くなってきます。




こうして、フルローンで、物件を買い続けても、


何の障害もなければいいのですが


同じ時期に複数の物件で同時に退去者が発生したりして、


何かの障害が起これば


また、大規模修繕を行う必要が出てきたりすれば、


ローンが払えなくなって、


一瞬で破綻してしまリスクを含んでいます。

 

 

キャッシュフローに余裕があれば持ちこたえられますが、


余裕がない場合は、返済不能になってしまいます。

 


ここで、現金買いした物件からのキャッシュフローで、


RC物件のローンを払えるようになっていれば万一の時も、


安心できると思います。

 


さらに、このように、現金購入の物件から、


RC物件のローン返済に回せるようにしていれば、


融資が通りやすいと言えます。


 

RCの一棟ものは、リターンも多い代わりに、

 

ローンが払えなくなるリスクも多く含んでいますよね。


 

融資を受けてレバレッジをかける場合、


購入物件からの家賃収入で返済が出来るということは条件ですが、


他の物件からも返済できる能力があれば、融資にも有利になり、


ローンが付きやすくなると思います。


 

不動産投資とは税金と返済のからみ具合があるために、


物件数が増えてくると運営するのが難しく、


難易度も上がってくるのですね。



現金一括と、フルローンの組み合わせがことで、


リスクを防いで、大きく失敗がすることを防げると思います。


 

以上を、まとめますと、


不動産投資では、拡大のスピードと、


安定性のバランスが必要だと思います。


RC物件をフルローンで購入するスタイルは、


拡大のスピードは得られますが安定性では劣ります。

 

 

しかし、安定性を優先するあまり、


現金で物件を買い続けることに固執すれば、


リタイアするまでは、相当な時間がかかってしまいます。



 

レバレッジをかけたRC物件のローンは、


現金買いした物件からの家賃収入からでも、


返済ができるようにしておけば安定性と、


スピードの両方が得られると思います。



 

一般的なサラリーマンの場合、現金で買える金額には、

 

おのずと限界があります。



得られる家賃の額も、

 

数万円程度になるのが普通です。

 


お小遣い程度なら、このやり方でも十分ですが、


リタイアするためにはさらなる工夫が必要になります。




サラリーマンが短期間で、リタイアするためには、


安定性を犠牲にして、ローンの力で、


拡大のスピードを加速する必要があります。


 

現金買いだけで資産1億円を目指すのは、


かなりの自己資金を所有している投資家を除いて、


現実的でないわけです。

 


現金一括の後は、一棟ものを、


フルローンで融資を引く必要が出てきます。

 


フルローンですから、手持ちの現金はあまり減りません。

 


さらに購入金額が大きいので、ローンの引き方によっては、


利回りが10%ぐらいでも、キャッシュフローは、


大きく積みあがっていく可能性があります。

 


このキャッシュフローを使えば、時間をかけず、


2棟目、3棟目と買い進むことで早期にリタイアにつながります。


 

こうして短期間に物件を増やしながら、


キャッシュフローを積み上げていけば、遅くとも、


数年後にリタイアすることが可能になると思います。



不動産投資をしていく場合、


時には大胆に決断しなければなりませんし、


または、石橋をたたいても渡らないというくらい、


細心かつ小心翼々として判断しなければならないときがあります。



フルローンと現金一括払いとは相反するものですが、


投資にはこの両極端が必要だと冒頭で言いました。



また、不動産投資の姿勢にもこの両方が必要だと思います。


つまり、大胆さと細心さを併せ持つことが必要になると思います。



常に大胆であってもいけませんし、


いつも細心であってもいけないと思います。


またその真ん中であれというものでもないと思います。



不動産投資家は恐ろしいほどの大胆さと、


じれったくなるほどの細心さ、


その両極端を兼ね備えておく必要があると私は思います。



この両極端は、フルローンの投資を決める大胆さと、


わずかな額の投資でも逡巡し、考えに考えた後で、


結局行わないというような細心さも持ち合わせています。



そして大胆でなければならないときに大胆さを出し、


細心でなければならないときには、


細心さを出すという具合に、


それぞれの性質が必要になりますね。



この前、あれほど大胆だった自分と、


今、こうしてビビッている自分と両方の自分があり、


その落差の大きさにびっくりする時があります。



今、私は、不動産投資には、


大胆さと細心さ、スピードと堅実性の両局面を併せ持ち、


かつ、それを投資の場面に応じて使い分ける能力が、


必要と言いましたが、


小規模賃貸業の経営者は資金があるわけでもないのですから、


泣いてでも決断しなければならないようなことがよくあります。






関連記事
RC物件のローンは、現金買いした物件からの家賃収入で払う

RCと木造を交互に組み合わせて 投資する


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク