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建物の修繕時期に注意する。(物件購入にはリフォーム代を含めた実質利回りでみる)
建物の修繕時期に注意する。(物件購入にはリフォーム代を含めた実質利回りでみる)あれこれ

 


一棟ものであれば、必ず大きな修繕を行った後かどうを、


確かめる必要があります。

 

 

一棟ものでは、外壁の塗り替えや、屋上の防水工事、

 

室内の給湯器、エアコンの取り換えなど、

 

一度にまとめてやると、大きな費用がかかります。

 


しかし、これをきちんとやらないと、


建物の資産価値が下がりますし、

 

入居者募集の競争力にも響きますから、


しないわけにはいきません。

 


しかし買ったあとにやると、自己資金を用意するか、


ローンを組む必要があります。

 

さらに、工事が始まれば、現地を何回か見に行く時間も手間も、


必要になってきます。

 


なので、建物の修繕時期に注意する必要があります。


過去1〜3年以内に修繕工事が終わっている物件であれば理想です。

 

 

物件を探す際に気を付けることは、表面利回りでなく、

 

リフォーム代を含めた、実質利回りでどのくらい回るかということを、

 

見る必要があります。

 

 

したがって、不動産屋さんがよく使う表面利回りという数字は、


何の意味もありません。

 


実際に運営するとなれば、ここからさらに、


税金や、保険料などの経費もかかってきます。

 


特に水回りのリフォームにはお金がかかりますので、


買った後で大規模なリフォームするとなると、


利回りはかなり落ちますし、資金不足を招きます。

 


いくら古い物件でも給湯3点セットは必要ですし、


水回りが古い物件は割に合わないものです。

 

 

比較的新しい平成築の物件であっても気を許せません。


 

平成築の物件であっても、施主側が一回も修繕をしていなければ、


非常にリフォーム費用が高くつく物件にもなります。

 

そうかと言えば、非常に築年数が古い物件であっても、


施主様がお金をかけて、よく手入れされている物件なら、


購入してからあまり、リフォーム費用がかからないことがあります。

 

こういう物件は、築年数の割には価値がありますので、


掘り出し物件になります。

 

なので築年数にこだわらず、物件購入には、


リフォーム費用まで含めた利回りで、


判断する必要があります。

 

というわけで、繰り返しになりますが、


最終的には、リフォームも含めて購入するかを、


判断する必要があります。




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