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不動産投資に失敗したと思った時
不動産投資に失敗したと思った時あれこれ

 


物件購入には、担保になる不動産があれば、


それを担保にしてローンを組んだり、


さらに、無担保ローンを付けて購入することもあります。

 

また物件によってはフルローンが出る物件もあります。

 

フルローンが出そうだとなるとキャッシュフローを確認します。

 

フルローンでその物件を買った場合、毎年の賃料収入から管理手数料、


ローン返済額、固定資産税などを差し引いた残りが、


黒字になるかどうかです。

 

ポイントは家賃収入とローン返済額です。

 

空室物件の場合、物件をフルローンで買っただけでは、


賃貸経営はできません。

 

その後にリフォームをする必要があります。



さらに、リフォームをしただけでは、


入居者は付くという保障はありません。

 

入居者をつけて、希望する賃料をいただくには、


そのレベルまで持っていくためのリフォームが必要になってきます。



物件価格は、フルローンで購入できたとしても、


さらに物件購入には、仲介手数料などの諸費用も必要です。

 

それ以外にもリフォーム費用がかかります。

 

リフォーム費用までは、自己資金で調達することは、


無理だというケースもあります。

 


ローンには物件を購入するためのローンと、

 

リフォームをするためのローンや、諸費用のローン、

 

ローンの種類にもいろいろあり、無担保ローンなどもあります。

 


さらに、カードローンやクレジットカードもあります。

 


賃貸経営の全てを、借入金で賄えたとすれば、


本当に、キャッシュフローが黒字になるかどうかです。

 


もし無理をして買った場合は、


当初から赤字になってしまう可能性があります。

 

このままでは失敗経営になってしまいます。

 


このように、不動産投資の初期投資に失敗したと思った場合、


早期にキャッシュフローを黒字に持っていかなくては、


何のための賃貸経営かわかりません。

 

なので、物件購入後に早期に黒字ラインを模索しなければなりません。

 


繰り返しになりますが、物件購入だけの単体では黒字であっても、


諸費用や、リフォームローン、無担保ローンなどを含めて計算してみれば、


キャッシュフローが赤字になるケースも考えられます。

 


キャッシュフローが赤字になると、


その後の賃貸経営が成り立ちません。

 


この場合は賃貸運営中に、


極力繰り上げ返済をしてとりあえず、


黒字ラインまで持っていくことが先決です。


 

つまり、早いうちに、無担保ローンや、


リフォームローンとか諸費用のローンだけでも、


繰り上げ返済をして、黒字ラインに持っていく必要があります。

 

さらにその後も極力繰り上げ返済をしてローンの完済を目指します。



不動産投資に失敗しないためには、キャッシュフローを黒字になるように、


早期に、繰り上げ返済をすることがポイントです。


 

不動産投資の初期には、いろいろ費用がかかるものです。


 

本当に不動産投資に失敗したかどうかは、


何年か後になってみないと分からないものです。





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