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美人投票(ターゲットを絞るか、より多くの人に支持される物件か)

美人投票(ターゲットを絞るか、より多くの人に支持される物件か)についてあれこれ

 

 

 

空室を埋めるための奥の手として、


ターゲットを絞るという戦術があります。

 

 

 

つまり、入居する人の人物像をしっかりと意識することにより、


入居者にとって価値のある部屋を作ることでより高い家賃を目指す。

 


ターゲットを絞って、リフォームなり、リノベーションするという、


基本戦略があります。

 

 

通常は大家が行うリフォームは、


多くの人に好かれるようにすることなのですが、


これを、ターゲットを絞ることにより、


よりニーズにあった人に、


住んでもらえるようにする。


というものです。

 


しかし、私はこの方法には否定的であり、


実は一度も行ったことはありません。

 

 

 

なぜなら、結局のところターゲットに合う人が現れる迄、


時間がかかりますし、そして内覧しても、


必ず気に入るとは限らず、


その人が気に入らなければ、


成約に至らないと考えるからです。

 

 

業者の方も仕事ですから真剣です。

 

 

ターゲットを絞った家賃の高い部屋よりも、


案内したらすぐ決まる多くの人に好かれる、

 

内覧者や入居希望者が多い部屋の方が、効率が良く、


成約量が多くなると考えるはずです。

 

 

 

多くの人に見てもらえて案内すれば、

 

決まりやすい部屋とは何かと言えば、


その部屋を見たら、だれでも一目で、

 

気に入ってしまうような部屋、


ターゲットを絞った特殊な部屋よりも、


案内したらすぐ決まる入居希望者の多くに、

 

好かれる物件です。

 

 

その方が成約しやすいはずです。

 

 

ニーズを絞ってリノベーションするお金があるのならば、


そのお金を手元に残しておいて、最小の予算で、


誰でも住みたくなるような部屋にする方が無難で結果として、


機会損失を防げると考えられます。

 

 

 

 

よく空室対策は、どんな物件がその地域で受け入れられるのかを、

 

調べ考えることだと言われます。

 

 


また地域を絞り込む際に、

 

その街にはどんな人が多く住んでいるのかを調べ、


ある程度、地域の様子がつかめたら、

 

次は具体的に入居してほしい人の人物像を、

 

絞り込むことが空室対策だと言われます。

 


例えば、音大生に入居してほしいと思ったら、


音大生が喜ぶ防音環境づくりをするとか、


看護師さんなら、どういう生活をするのかを想像します。

 

 

入居者は誰でもいいと思っていると、

 

誰の心にも響かず、だれも入居してくれませんと言われる、

 


どういう人が、どういう生活をするのかを、

 

しっかりイメージする。

 

 

これが重要なのだと言われる。

 

 

しかし、いくら部屋をターゲットに合ったリノベーションをしたとしても、


限られた希望者の中で成約までには時間を要します。

 

 

なるほど、少ないニーズでも、内覧して部屋を見てもらえば、


その良さは伝わるかも知れません。

 

 

 

しかし効率が悪い。

 

 

 

私は、足を運んでもらうためには、


単身者なら駅近、広さ、そして向きの、

 

3つくらいで十分だと思いますよ。

 

 

郊外の物件やファミリータイプなら、

 

駐車場、環境、向きだと思います。

 

 

あとは、ほとんどリフォームや値下げによって、

 

クリアできるものです。

 

 

フォームによって替えることができないのが、

 

駅近、広さ、向き、駐車場、環境です。

 

 

 

誰にでも好かれるだろうという部屋にすることで、

 

リフォームでよみがえった部屋にすれば、

 

他の部屋と違うと一目でわかることにより、

 

成約に結びつく可能性が高くなると思います。

 

 

 

 

美人投票(より多くの人に支持される物件を)

 


美人投票とは、自分が美人だと思う人に投票するのではなく、

 

大勢の人が美人だと思う人に投票するという意味です。

 

 

 

投票を投資という言葉に置き換えてみると不動産投資でも同じです。

 

 

投資物件は、ほとんどの人が気に入る物件に越したことはありません。

 


 

100人の中で、一人の人にしか選んでもらえない物件や、


自分の好みを優先した物件は、当然、入居者は決まり難いです。

 


なので、たくさんの人に効用のある物件を選ぶ方がいいわけです。

 


 

みんなが選ぶ物件とは、駅から近く、

 

 

閑静な場所にあり、築年数も新しく、

 

 

きれいで、日当たりは良好というのは、

 


ほとんどの人が気に入る物件です。

 

 


そういう物件は、空室はなく、空けばすぐに、

 


次の入居者さんが現れるので管理は楽です。

 


 

しかし取得費が高くなるので、利回り的には当然下がります。

 


なので、割安な物件を購入して、リノベーションして最終的に、


多くの人に、選んでもらいやすい物件にする必要はあります。

 


 

もっとも、価格にメリットを感じる人や、


築30年で痛みが酷かったり、


日当たりが悪くても、安ければいいという人もいます。

 


 

不動産賃貸業の客付けのポイントは


自分がいいと思う物件でなく、

 

多くの人がいいという物件に、


投資する方が有効です。

 

 

 

 


自分がいいと思う物件と、多くの人がいいと思う物件が、


合致していればいいのですが

 
人は、老若男女を問わず、好き嫌いや、


こだわりというのを持っています。

 


不動産を選ぶときも、物件の立地、見た目の外観、


ブランド、部屋位置、環境、日当たりなど、


いろいろこだわりがあるでしょう。

 


これは、自分が住む時、つまり自分のみが、

 

その効用を享受しようというときは、

 

自分の好みを貫いていいのだと思いますが、


不動産投資の場合には、


自分の好みにこだわりすぎるのはよくありません。

 

 


つまり自分の視点で投資物件を選ぶと、


手頃な価格の投資物件の多くは、そこかしこに、


アラが見えてきてしまうものです。

 

 


個人投資家の場合、それなりに経済的資力のある方も多く、


自らを満足させるには、どんどん物件価格が高くなっていくのです。

 


 

それよりも、この物件を借りたい、

 

または買いたいと考える層に、どれくらい評価があるか、

 

すそ野がどれくらい広いかという客観的な視点で、

 

物件選びをしたりリノベーションしたりする必要があるのです。

 

 

投資物件は、確かに不動産ですが、


運用商品であるという側面を考慮すれば、


流動性、安定性が必要になります。

 


ならば、より多くの人に支持される物件、


つまりみんなが美人だと思う物件を選んだり、


投資したり、つくったりすることが、


リスクが少ないということになると私は思います。

 

 






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