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新築アパート不動産取得税、不動産取得税の軽減

新築アパート不動産取得税、不動産取得税の軽減について詳しく

 

 


不動産を購入すると、

 

1度だけ支払うことになる税金が、


不動産取得税です。

 


固定資産税を支払った後に、


法人税や個人の所得税の支払いが重なると、


現金が急になくなります。

 

 

そこに不動産取得税や修繕費がかかってきたりすると、


一挙に苦境に陥ります。
 

 


不動産取得税は不動産を買ってから、


半年〜1年ぐらいの期間で支払い通知が来ます。

 

 

なにかの手違いで納付しなくても済むと良いのになぁ、


なんて思っていると、必ず通知がきます。

 

 

この税金の取りっぱぐれを期待することはほとんど不可能です。

 

 

やはり本来こういった絶対に必要となるお金は、


計画的に用意しておかなければならないお金です。

 

 

これらの把握と対策も税務申告の時では間に合いません。

 

 

税務申告の前に気づき、事前に手を打たないと、


最後に手残りの現金がないのに、

 

大きな税金がきて痛い目にあいます。

 

 

サラリーマン大家さんなら給料が入ってきますので、


不動産以外のキャッシュフローから、


生活費にあてることができますし、


さらに余剰資金を不動産投資に回すことも可能です。

 

 

しかし、専業大家さんは、


どこからも補てんがききませんし、


結婚して子供が複数いる専業大家さんの場合、


高校、大学と教育費の負担が大きくなり、


年間で数百万の教育費を、


学校に払わなければなりませんので、


現金が不足しがちです。

 

 

物件購入時に手持ち資金を使い果たしても、


すぐ家賃収入が入り、


キャッシュフローも潤沢な物件なら良いのですが、


手持ち資金もなく、


家賃収入も十分でなければ税金は払えなくなります。


 

物件の土地と建物の評価から税金が決まるのですが、


一般のサラリーマン大家さんが購入する不動産は、


3000万円〜1億円位までが多いですね。

 

 

大体このぐらいの規模だと不動産取得税も、


30万〜100万ぐらいになってきます。

 

 

中古物件を購入すると、

 

土地と建物がセットで届いてくるのですが、


新築だと、取得税の支払いは土地と建物は別々にきます。

 

 

 

土地分の不動産取得税の支払いは先に来ます。

 


概ね、購入してから半年位で通知がきます。

 

 

土地の不動産取得税は1棟分で20〜30万位です。

 

 

このぐらいの取得税ならどんなに重なっても負担は少ないです。

 

 

しかし、新築の場合は建物の取得税が、


その後、半年から1年半後に届いたりします。

 

 

ところで、新築は土地の税金より建物の税金の方が高いので、


1棟につき70〜80万くらいになってくるでしょう。

 

 
規模拡大している大家さんの場合は、


この不動産取得税が、


数か月おきに立て続けに来たりしますので


キャッシュアウトがいきなり大きくなってきます。

 


 
一般にサラリーマン大家さんが建てる新築アパートは、


40岼焚爾裡隠砲筌錺鵐襦璽爐多いので、


軽減がなく、不動産取得税は正味かかってきます。

 

 


億単位のRC物件などの購入と比較したら


少ないかもしれませんが、それでもいきなり、


キャッシュで支払わなければならないため、


大家さんには影響が大きいです。

 

 


さて不動産取得税の軽減税率ですが、


適用期限は2018(平成30年)年3月31日までに、

 
取得した不動産になります。

 

 

自宅マイホーム購入を考えておられる人は、


土地や建物を取得した時に課税される不動産取得税も、


床面積が登記簿面積50岼幣紊砲覆襪搬臧に軽減されます。

 


中古住宅の場合でも、次の要件を満たす場合には、


軽減を受けることができます。

 


H17年、4月、1日以後に取得した場合、


取得者自身が居住する住宅部分の


床面積が50岼幣紕横苅悪岼焚爾両豺隋


次のいずれかの要件を満たす場合

 


1、 木造、軽量鉄骨造…築20年以内、非木造…築25年以内


2、S57年1月1日以後に新築されたもの


3、取得した日前2年以内に建築士等が行う耐震診断によって、


新耐震基準に適合していることが、証明されているもの

 

 

 

軽減される額は次のようになります。


平成9年4月1日以降                               1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日            1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3年31日               450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日            420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日            350万円


 

 

 

収益不動産の場合は、平成30年3月31日までに取得した土地が、


課税標準額を固定資産税額の1/2に軽減されますし、


税率も4%のところを、土地が3%(住居系)軽減されます。

 

 


つまり、土地は、通常なら、土地評価額の4%ですが

 

2018年3月31日までの取得なら、

 

(土地評価額×2分の1)×3%になります。

 

 

車庫と店舗(非住居系)は4%です。

 

 

 

 

自治体によって多少違いますが、


軽減措置を受けるためには、取得後60日以内に、


県税事務所に申請(申告)する必要があります。

 


 

新築住宅の場合、不動産取得税の税額は、


建物の場合は、通常なら建物評価額×4%ですが、


床面積が40岼幣紊凌恵曠▲僉璽については、


1戸当たり1200万円が、控除されるので、


ほとんどのケースで、不動産取得税はかかりません。

 

 

 

2018年3月31日までの取得なら、


(建物評価額−1200万円)×3%になります。

 

 

 


一般的に、固定資産税評価額は売買価格又は、


建築価格の60%くらいになると思います。

 

 

 

床面積が25崢度のワンルームや1K等の間取りでは、


40岼幣紊箸いμ明冤弖錣らはずれてしまい、


この控除が受けられません。

 


賃貸共同住宅の場合、共用廊下などの共用部分の面積を、


各戸の床面積に応じて配分されますので、


37屬らいのお部屋であれば共用部を含めれば、


不動産取得税の減免の対象になる40崢兇┐討ると思います。

 

 

 

この他、取得した土地に、自己居住用を建てる場合には、


 次により計算した額を控除することが出来ます。

 

 

特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)− 控除額(次の1か2のどちらか多い金額)


1 = 45,000円、


2 =(土地1崚たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200峺妥戞法 × 3%


 

 

つまり、

 

控除額=土地の固定資産評価額/平方メートル×1/2×


建物の延べ床面積の2倍(一戸当たり200平方メートルが限度)×3%

 
(計算結果が45,000円未満の場合は45,000円)です。

 

 

 

例えば、平成28年8月に宅地(面積250屐価格2,000万円)を取得し、

 

平成29年4月に居住用住宅(床面積130屐価格1,300万円)を新築した場合、

 


家屋について
(13,000,000円−12,000,000円)×3%=30,000円

 

土地について
20,000,000円×1/2×3%=300,000円


 軽減される額 (20,000,000円×1/2÷250屐×200屐蔽蹇×3%


 

=240,000円 > 45,000円

 

 

240,000円控除されることになります。

 

 

(注)住宅の床面積130屬裡嫁椶200屬鯆兇┐襪里如200屬箸覆蠅泙后

 

 

 

土地先行取得で新築住宅を建てる場合

 


取得から3年以内(平成30年3月31日までの特例)に建物を新築すること

 

 


又、相続により取得した場合は非課税になっています。(贈与は課税)

 

 

 

 

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