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アパート購入後のお金の動き

アパート購入後のお金の動きについて詳しく

 

 


アパート購入後のお金の動きは、


キャッシュフローという言葉で表すことになります。

 


 

キャッシュフローの意味は文字通りキャッシュ=現金、


フロー=流れ、動きです。


つまり現金の動き(現金の出入り)のことです。

 

 

収益不動産購入後のお金の動きについて

 

 


不動産投資におけるお金の動きは、

 


家賃収入−支出になります。

 

 


この支出というものは、ローンの返済や経費や税金の支払いの、


すべて含めた額です。


 

まず、不動産経営は利益を出すことが先決です。

 

 

しかし利益を出せば、当然所得税、住民税がかかってきます。

 

 

なので、税金を引いた金額を把握する必要があります。

 


 

この税金を引いた金額が税引後の利益と呼ばれ、

 


キャッシュフローの基本になります。

 


 

儲かっている不動産賃貸経営では、

 


家賃収入−支出がプラスになりますので、

 


所得税が発生します。

 


 

所得が500万円くらいだと仮定すると、


約30%もの税金を支払う必要があるわけです。

 

 

さらに減価償却費という、お金の出ていかない経費もあります。

 

 

これらを加味して、税引後キャッシュフローを、

 


算出する必要があります。

 

 

例えば、築15年のアパートを買った場合、


家賃収入が30万円


ローン返済 15万円(元金10万円、利息5万円)、

 

管理料月1万円、 

 


固定資産税年間24万円、


減価償却費年間100万円、


所得税、住民税30%とすれば

 

課税所得額を算出します。

 

360万円(年間家賃)−60万円(返済利息)−12万円(管理費)

 


−24万円(固定資産税)−100万円(減価償却費)


=164万円

 


この164万円に対して所得税、住民税が、

 


30%かかるわけですので、

 


約49万円の納税が発生します。

 


なので、お金の流れであるキャッシュフローは、

 


164万円−49万円(納税額)−120万円(返済元金)

 


+100万円(減価償却費)=95万円ということになります。

 

 

 

やがて、減価償却費が計上できなくなると、急に所得が増え、

 


上記の例では課税所得が264万円になって、

 


税金が約80万円かかってきます。

 

 

 


よって、税引後キャッシュフローは264万円−80万円−120万円


=64万円に減ってきます。

 

 

 

 

もう一つ、返済が進むとローンの中に含まれる元金の割合が、

 

増えてきますのでキャッシュフローが変わります。

 

 


例えば、ローン返済、初年度は(元金3万円、利息12万円)が、

 

ローン返済後10年経過すると、

 

ローン返済は15万円(元金12万円、利息3万円)


このようになります。

 

(10年後も家賃収入が初年度と変わらないと仮定して)

 

課税所得額を算出します。

 

360万円(年間家賃)−36万円(返済利息)−12万円(管理費)

 


−24万円(固定資産税)−0円(減価償却費)

 


=288万円

 


この288万円に対して所得税、住民税が、

 


30%かかるわけですので、

 


約86万円の納税が発生します。

 

 

実際は収入が増えるにしたがって税率は上がっていきます。

 


なので、お金の流れであるキャッシュフローは、

 

 

288万円−86万円(納税額)−144万円(返済元金)

 


+0円(減価償却費)=58万円ということになります。

 

 

 

入ってくる家賃収入から支払い分を引いた分を、

 


できるだけ多くなるようにしなければなりませんが、

 


多く残せば、残ったお金の30%は税金に持って行かれます。

 

 

 

つまり、家賃収入を得て、各種支払いをして、

 


税金を払って、残りのお金を将来のために留保する。

 


これが、アパート購入後のお金の動きになります。

 

 

 

 

このようにアパート経営のお金の動きは、

 

発生主義によって計算した利益に対して、

 

現金の動きを伴わない減価償却と、

 

現金の動きは伴うが、損益に影響しないローン元金を、

 

調整した後のお金の変化を見ていく必要があるのです。

 

 

お金はどこにあるのかということを、

 

経営者がつねに胸に呼び起さなければならない、

 

大切な問いかけになると思います。

 

 

 

 

 

 

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