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決算書の書き方、読み方 (不動産)

決算書の書き方 (不動産)について

 

 

確定申告は毎年2〜3月中旬に行いますが、

 

法人の場合もやはり、3月決算が多いですね。

 

 

現在は、9月中間決算の時期ですが、

 

 

9月の中間決算を行なうのは、3月決算の会社だけですが、

 

といっても、上場企業の約8割が3月決算を採用しており、

 

中間決算は9月がほとんどの会社だと言えます。

 


つまり、日本の場合、多くの会社は3月を本決算、

 

9月を中間決算としています。

 


もっとも、9月中間決算の申告期限は11月末となります。

 

 

事業年度が6カ月を超える法人で、

 

前事業年度の法人税額が20万円超の法人は、


原則として事業年度開始の日以後6カ月を経過した日から2カ月以内に、


中間申告書を提出し、納税しなければならないとなっています。

 

 

ところで、不動産投資の決算書は、

 

不動産投資のお金の流れを読むためにも、


経営状態を見るためにも、非常に有効で、


経営を飛行機の操縦に例えるならば、決算データは、


経営のコックピットにある計器盤に現れる数字に、

 

相当するくらい重要ですね。

 

 


損益計算書は一定期間の収益と費用とを表すものですが、


不動産投資の税金は損益計算書で決まるわけです。

 

 

つまり不動産投資の収入から経費を引いた金額である利益と、


税率をかけて算出されるのですね。

 

 

さて、不動産投資の収入は、賃貸料と、礼金、

 

共益費くらいしかありません。

 

 

経費は、固定資産税などの租税公課、


リフォームした場合の修繕費、

 

管理会社に支払う管理手数料、


共用部の水道光熱費、減価償却費

 

入居者募集の広告宣伝費、火災保険料、

 

借入金利息などがあります。

 

 

収入から経費を引いたものが利益となるのですが、

 

青色申告をしている個人の場合は、

 

利益から青色申告特別控除を引いた金額(所得)に対して、

 

税金がかかってきます。

 

 

 

つまり、青色申告特別控除後の所得に税率を掛けて税金が決まります。

 

 

 

 

青色申告特別控除は、不動産の規模が5棟10室未満であれば、

 

10万円、5棟10室以上の事業的規模であれば、

 

65万円の控除が受けられるとなっている。

 

 

税金の計算は損益計算書でするわけですが、


注意点は、損益計算書で出てきた金額は、

 

実際に残るお金の計算ではないということです。

 

 

と言いますのも、減価償却費という経費は、

 

実際にはお金の出費がなく、


また、実際にお金の出費である借入金の元金返済額は、

 

この損益計算書には表示されないからです。

 

 


なので実際に残るお金を把握するためには、


キャッシュフロー計算書(一定期間の現金預金の増減を示す計算書が、

 

必要になります。

 


不動産投資のキャッシュフロー計算書について説明しますと、

 

収入は、損益計算書の収入と同じ金額です。

 

 

しかし、支出には、減価償却費はカウントしませんし、

 

借入金返済額(元金と利子)が記入されるわけです。

 

 

そして、収入から支出を引いた金額が、

 

税引前キャッシュフローになります。

 

 

税引前キャッシュフローから、

 

損益計算書で計算された税金額を引いた金額が、


税引後キャッシュフローとなります。

 


このように不動産投資の業績は、

 

税金の計算で使われる損益計算書と、


実際のお金の流れを表すキャッシュフロー計算書で、

 

見ていかなければ、本当の業績は、

 

わからないということになります。

 


また、貸借対照表は、ある時点での資産、負債、純資産の状態を、

 

表したものです。

 


不動産投資の資産とは、土地、建物、設備がほとんどを占めます。

 


もっとも、現金預金も当然資産になります。

 

 

負債は借入金がほとんどを占め、あと敷金などです。

 


最後に総資産から総負債を引いて純資産を出します。

 

 

 

この純資産がマイナスになれば、

 

債務超過ということになりますよね。

 

 

 

決算書というと、個人事業の場合は、青色申告決算書になります。

 


決算書は、利害関係者に対して一定期間の経営成績と財務状態等を、


明らかにするために、複式簿記に基づき作成される書類のことです。

 

 

 

決算書は財務諸表ともよばれ、いわゆる、損益計算書と、

 

貸借対照表とキャッシュフロー計算書(財務3表)が

主なものです。

 

 

 



損益計算書は白色申告では収支内訳書になります。
 

確定申告書、収支内訳書の書き方(記入の仕方)


 

青色申告での確定申告では、損益計算書と貸借対照表の提出を、


求められます。


不動産、確定申告の仕方

 

決算書の書き方ですが


先ず(損益計算書)の書き方(記入の仕方)から見ていきます


 


損益計算書は、所得税の課税対象である不動産所得を、


計算するためのものです。


 


まず初めに、損益計算書の日付欄の日付は、


通常、1月1日から12月31日と記入しますが、


年の途中(たとえば6月2日)から開業する場合は、

 

自6月2日 至12月31日のように、

 

開業の時点の日付とします。



 

一番上の収入金額という欄に、

 

賃貸事業で得た収入を記入します。

 

 

これは、家賃収入や、礼金または敷引の金額です。

 


家賃収入は賃貸料の欄に記入します。

 

その次に、礼金または敷引の金額を記入します。

 


敷金は預かっているだけですので収入にならず、


ここには書く必要はありません。

 

ちなみに、(敷金は貸借対照表の負債の欄に、

 

預り金という勘定科目で記入します)。

 


共益費があれば、その下の空白欄のところに、

 

共益費と書いて金額を記入します。

 

 

次は必要経費の欄です。



租税公課(固定資産税)、損害保険料、修繕費、減価償却費、


借入金利子などと並んでますね。


賃貸経営の必要経費

 


該当するものに、書き込んでいくわけです。

 

ないものは、書く必要ありません。(空欄でよい)

 

 

 

ここに書かれたもの以外の勘定科目(例えば支払管理費や、

賃貸募集の広告宣伝費など)が、あれば、

項目が空欄になっているところに付け足します。

 


で、この項目である勘定科目はきっちりと、

 

こだわる必要はありません。

 

 

例えば、文房具費を雑費としたり、消耗品費としたり、


もちろん文房具費でも構いません。

 

 

大事なのは、その経費がちゃんと不動産賃貸の経費なのかどうかであって、

 

経費の勘定科目名は、そんなにこだわらなくてよいです。

 

 

必要経費の 計の欄には、経費の合計額を書きます。

 


その下に専従者給与を記入します。

 


青色申告している場合なら、


限度額はなく、常識の範囲内なら、

 

いくらでも専従者への給料を出せますね。

 


青色申告特別控除額は、貸借対照表を作成する場合は65万円、


作成しない場合は10万円と記入します。


 

もっとも、青色申告特別控除前の所得金額が控除額の限度となります。

 

 

最終的に所得金額の欄には、専従者控除を差し引いて、

 

青色申告特別控除前の所得金額を出して、

 

そこから、青色申告特別控除額を差し引いた金額を記入します。

 


これで最終的に所得金額が出るわけです。

 

損益計算書はここまでです。

 

 

結局、収入から経費を引いて、


最後に専従者控除と青色申告特別控除を差し引いて、

 

出来上がりです。

 

 

最終的に、所得金額が赤字なら、必要経費の借入金利子のうち、

 

土地等を取得するために要した負債の利子がある人は、

 

一番下の欄にその負債の利子の額を書きます。

 

 

これは、赤字のうち土地等を取得するために要した、

 

借入金利子に対応する金額は損益通算の対象になりませんので、

 

赤字の場合は土地等を取得するために要した負債の利子の額を、

 

書くわけです。

 

 

土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子

 

 

続いて、不動産所得の収入の内を書くところがあります。

 

 

一番左上の貸家、貸地等の別のところは、


アパート、駐車場等、その内容がわかる程度で十分です。

 

 

で、賃借人の住所・氏名を記入します。

 


ただし、賃借人の住所が不動産の所在地と別にある場合は、


賃借人の住所も記入する必要があります。

 


例えば、借上社宅で賃借人が会社である場合は、


その会社の社名・住所を記入します。

 


本年中の収入金額の合計は、


損益計算書の数値と同じ金額になります。

 

 

次に、減価償却費の計算です。


各項目の減価償却費を計算します。



確定申告書、減価償却費の計算の書き方(記入の仕方)



 

項目が多い場合は、ここは空欄にしておいて、


別に固定資産台帳に記入して、


申告書に添付して提出するといいのです。

 

 

その下の地代家賃の内訳は、アパート用地が借地の場合は、


地代を記入します。

 

 

 

借入金利子の内訳


金融機関以外から借入金がある場合は、その利子の内訳を記入します。

 

税理士・弁護士等の報酬・料金の内訳は、

 

税理士・弁護士への支払顧問料がある場合はここに記入します。

 

 

貸借対照表は、期末(12月31日現在の資産、負債、資本の残高)を、


一覧にしたものです。

 


5棟又は10室以上のアパートの場合、


貸借対照表を提出すると、65万円の青色申告特別控除が、


受けられます。

 

 

現金は、現金出納帳の残高を記入します。

現金出納帳の書き方

普通預金は、預金出納長の残高を記入します。

普通預金出納帳の書き方

 

(参考)預金通帳は、家事用のものと共用しないで、

不動産所得用のものを別途用意しておいた方が便利です。

 


土地は、取得価額を記入します。

 

以前からの所有している土地等で、取得価額がわからない場合は、


固定資産評価額でも認められます。

 

 

なお、取得価額以外の金額を記入した場合は、

 

右端の平成xx年中における特殊事情の欄に、



その旨を記載しておいてください。

 

 

事業主貸は、資産勘定で、

 

事業用のお金を、家事用に使った場合や、

 

自宅併用アパートの自宅部分にかかる経費等を、

 

事業から出した場合についての項目です。

 

 


負債・資本の部/期首

 

貸借対照表は期末時点での資産・負債の状況を、

 

明らかにするものですが、

 

期首時点での残高(前期末の残高と同額となる)も、

ここに記載することとなっています。

 

 

又、事業を期の途中から開始した場合は、

 

損益計算書と同様、

 

建物の引き渡しを受けた時点の金額を、

 

記入すればよいです。

 

 

事業主借は負債勘定で、


この項目は事業主貸とは逆に、家事用のお金で、


事業用の経費を支払った場合等に使用されるものです。

 

 

元入れ金の項目について


元入れ金とは、期首の資産から期首負債を差し引いた残高のことです。

 


法人の場合は資本金になります。

 

 

以上、決算書の書き方についてでした。

 


なお青色申告特別控除65万円の適用条件として、


不動産の貸付が事業的規模(5棟又は10室以上)である必要があり、

 

記帳は、現金主義ではなく発生主義での会計処理である必要があります。


 

 

 

9月は企業の中間決算にあたるところが多いですが、

 

 

法人の場合の決算書ですが、

 

 

法人でも個人の場合と同じく決算書は、

 

 

一定期間の収益と、費用から利益を表す損益計算書

 

 

一定期間の現金預金の増減を表すキャッシュフローー計算書

 

 

ある時点での、資産、負債、純資産の残高を表す貸借対照表からなります。

 

 

 

 

ちなみに、法人の場合の利益は損益計算書において当期純利益になります。

 

 

 

 

 

 

 

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