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土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子、土地、建物の按分と損益通算、理由、(保証料は除く) | サラリーマン大家さんで豊かになろう
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土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子、土地、建物の按分と損益通算、理由、(保証料は除く)
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土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子について詳しく(土地、建物の按分と損益通算)



不動産投資が赤字になった場合に土地の利子は損益通算はできない


のはどういうことかという質問が多く寄せられています。


土地を取得するための借入金利子は、


経費に算入できました。



しかし、万一不動産所得が赤字になれば、土地等を取得するために要した、


借入金の利子に相当する部分の金額は、他の所得と損益通算できません。



つまり、土地のローン利子は、損益通算はできないわけです。


このため、まず不動産所得が黒字であるか赤字であるか、


判定しなければならない。



そのためには、一旦全額を必要経費に算入し、


不動産所得の金額を算出してみる必要があるのです。



不動産所得が赤字になれば、土地等を取得するために要した、


借入金の利子に相当する部分の金額は、他の所得と損益通算できません。


損益通算というのは、赤字になってはじめて、給与所得などの他の所得から


赤字分を引けるわけですから、まず不動産所得が、


黒字であるか赤字であるか判定しなければならない。



その結果、赤字になれば損益通算できることになります。


一、土地にかかる利子≧不動産所得の赤字の金額


不動産所得の赤字の金額が損益通算できる


二、 土地にかかる利子<不動産所得の赤字の金額


土地にかかる利子の金額が損益通算できる


ということになります。


赤字の場合、損益計算書や収支内訳書の、右側の一番下の欄に、


土地等を取得するために要した負債の利子の額を書く欄に、


その金額を記入します。


例えば、

  物件価格    資金計画
建物  1,000万円 借入金    1、500万円
土地  1,000万円 自己資金     500万円
  計    2、000万円   合計    2、000万円


家賃収入   80,000円×12

支払利息  600、000円(年間)

減価償却費 191、500円(年間)

諸経費    288、000(年間)

 

この場合、常識的に考えれば建物と土地がそれぞれ1、000万円ですから、

借入金もそれぞれ750万円ずつに分けると考えがちですが、

実際はそうではなく、借入金は建物の方から先に充当することになっています。

 


全体の借入金が1、500万円、支払利子が600、000の場合、

 


1500(借入金総額)−1000(建物分)=500(土地分)

建物の借入金利子は600000×(1000÷1500)=400000

土地の借入金利子は600000−400000=200000


となります。

 

土地を取得するための借入金利子は、200、000円となるわけです。




不動産所得は、家賃収入960、000円−支払利息600、000円−

減価償却費191、500円−諸経費288、000円=−119、500

となります。


このように不動産所得がマイナス(赤字)になっています。


なので、損益通算できます。



しかしこのような場合、土地の利子200、000円のうち、


119、500円分の利子は、充当されなくなり、



いずれにしろ、不動産所得はゼロになり、


給与所得とは損益通算できません。



土地を取得するための借入金利子は経費に算入できないということは、


詳しく言えば、不動産所得が赤字のうち


土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額は、


他の所得と、損益通算できないということです。




わかりやすく言えば、不動産所得を計算する場合は、


最初はいったん、土地の部分も含めて計算するわけです。



その結果上記の例では、119,500が赤字になった場合、


最終的に土地を取得するために要した借入金利子の方が多いために、


赤字の119,500円は、


土地等の取得のための借入金の利子からすべてなるものとして



損益通算できないことになるわけです。



繰り返しになりますが、


土地分の支払利息について、賃貸収入から経費を差し引いて、


赤字になる場合は、その赤字の範囲内の支払利息は、


経費として認められません。



なので、赤字でなければ、土地分の支払利息も当然、


全額、必要経費として認められます。


これは青色申告でも白色申告でも同じように適用されます。



土地等を取得するために要した負債の利子の額、


この金額が損益通算の対象とならないので、


この金額が少ないほど、不動産所得のマイナスが大きくなり、


節税になります。




ところで、不動産投資が赤字になった場合に、


土地の利子は損益通算はできないということはわかるが、


土地と建物の按分が難しいという質問が多くなっています。



マンションのように、土地と建物を一緒に購入する場合には、


借入金をどのように按分するかという問題があります。



それは、土地と建物の価格が売買契約書に、


はっきりしていれば計算できますが、


マンションに限らず、中古物件の場合、購入の契約書に、


建物金額と土地金額の記載がないことが多いのである。



そこで土地と建物の一つの按分方法として、


消費税の金額の記載あれば、そこから求める方法がとられます。



具体的には、


一般にマンション、建売住宅の土地と建物の区分方法として、


土地には消費税はかかりませんので、


消費税は全て建物分となります。



従って、消費税を消費税率0.08で割り戻せば、


消費税抜きの建物価格が計算できます。




(消費税の金額÷0.08)×1.08が建物の金額です。


土地部分の負債の出し方は、購入時のローン総額から、


建物の金額を引いた残額です。



購入総額から建物の消費税込みの価格を引けば、


土地の価格となります。



しかし、消費税から求めることにも問題があります。


売主は消費税がかかりますので、


建物の価格をできるだけ下げようとしますし、


買主は、減価償却を大きくとるために、


建物の価格を高くしてしようとします。



なので、売る側と、買う側とで、それぞれ別の金額という認識になります。



もっとも、不動産会社の仲介で、売主から中古物件を買った場合、


消費税がかかりませんので、消費税から逆算することがそもそも、

無理な話です。



そこで、土地と建物の按分の仕方として、ポピュラーな方法として、


相続税路線価を採用することになります。


土地の相続税評価額を算出し、


これを0.8で除して土地の時価換算をします。



そして、物件の売買価格(取得価格)から、


上記のように求めた土地の時価価格を差し引いた金額が、


建物の価格となります。



この価格を建物の価格として採用するのが一般的で、


正しいやり方になってきます。



不動産の取得価格は、


時価ではなく実際に売買により取得した価格です。



つまり、不動産の売買代価は、売り手と買い手との交渉の結果、


その力関係で左右されるもので、時価で契約されるものではないのである。



売買契約で、この建物はいくらと、売主と買主で合意したのなら、


その売買価格が建物の取得価額になるのですね。



このほか、土地と建物の按分する場合の、無難な方法として、


よく使う方法として、物件の取得価格から、


固定資産税評価証明書に記載されている土地の評価額を差し引いて、


建物の評価額とする方法です。



つまり、土地の価格を固定資産税の基になる固定資産税評価額を、


使う方法です。



しかしその場合は、欄外に但し書きとし、


土地価格は固定資産税評価額を採用していますと、


書く必要があります。



土地、建物の価格がわかれば、あとは計算できます。



そのあと、物件の取得後に、リフォームを施した場合、


そのリフォーム金額を建物の取得価格に算入します。



このリフォームもローンを組んでいれば、そして赤字になれば、


負債(借入金)の利子は損益通算できるということになります。



ちなみに土地を先行取得して始める場合は、当然、

土地を取得するための借入金利子を計算するところからスタートします。

そのあと、建物の借入金利子を計算します。



なお、ローンを組む時は、保証料は金利に含むとなっていますが、


正しくは、支払利子に保証料は含めてはいけません。



土地等を取得するために要した負債の利子の額を算出するときに、


支払利息の中に混入している保証料は外さなければならない。


ローン保証料と確定申告について(保証料償却の性質)


なぜ、不動産所得が赤字になれば、土地等を取得するために要した、

借入金の利子に相当する部分の金額が、

他の所得と損益通算できなくなったのか?


2004年の税制改正で、土地にかかる利子が、


損益通算できなくなって久しく、


税制改正前は、サラリーマン不動産投資家の間では、


マンション投資が盛んでした。


以前、土地を買えばいくらでも値上がりする時代がありました。



そこで、手持ち資金がなくても借入をして土地を買い、


値上がりしたら売却するといういわゆる土地ころがしが横行し、


バブル経済を引き起こしました。



売却までの間、その土地を貸し付けていれば、


利子は必要経費にできます。



しかも、その利子によって不動産所得が赤字になれば、


給与所得など他の所得と通算でき、節税ができてしまいます。



マンション価格のうちの土地の部分にかかる金利部分を、


給与所得と損益通算して税金の還付をうけていたのです。



ローンの返済額が家賃収入を上回るが、


この損益通算によって節税効果を享受できたわけです。



しかし、その土地の分の利子を必要経費に入れることにより、


不動産所得が赤字になる部分については、


損益通算を認めないようになったのです。



このような土地取得による地価上昇を少しでも抑制するために、


不動産所得を赤字にしてまで支払う土地にかかる利子の損益通算は、


否認するという規定ができたということになります。






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2015/03/26 10:41 PM posted by: http://www.douban.com/note/489308174/
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