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土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子 | サラリーマン大家さんで豊かになろう
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土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子



土地等を取得するために、


要した負債(借入金)の利子について



土地を取得するための借入金利子は、


もちろん、経費に算入できます。

 


しかし、不動産所得が赤字になれば、土地等を取得するために要した、


借入金の利子に相当する部分の金額は、他の所得と損益通算できません。



つまり、土地のローン利子は、損益通算はできないわけです。

 


マンションのように、土地と建物を一緒に購入する場合には、


借入金をどのように按分するかという問題があります。




たとえば、次のような場合



  物件価格    資金計画
建物  1,000万円 借入金    1、500万円
土地  1,000万円 自己資金     500万円
  計    2、000万円   合計    2、000万円


家賃収入   80,000円×12

支払利息  600、000円(年間)

減価償却費 191、500円(年間)

諸経費    288、000(年間)

 

この場合、常識的に考えれば建物と土地がそれぞれ1、000万円ですから、

借入金もそれぞれ750万円ずつに分けると考えがちですが、

実際はそうではなく、借入金は建物の方から先に充当することになっています。

 


全体の借入金が1、500万円、支払利子が600、000の場合、

 


1500(借入金総額)−1000(建物分)=500(土地分)

建物の借入金利子は600000×(1000÷1500)=400000

土地の借入金利子は600000−400000=200000


となります。

 

土地を取得するための借入金利子は、200、000円となるわけです。




不動産所得は、家賃収入960、000円−支払利息600、000円−

減価償却費191、500円−諸経費288、000円=−119、000となります。


このように不動産所得がマイナスになっています。




このような場合200、000円のうち、119、500円分の利子は、


否認されることになり、



その結果、不動産所得はゼロになり、給与所得とは損益通算できません。




土地を取得するための借入金利子は経費に算入できないということは、


詳しく言えば、不動産所得が赤字になっても


土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額は、


他の所得と、損益通算できないということです。




わかりやすく言えば、不動産所得を計算する場合は、


最初はいったん、土地の部分も含めて計算するわけです。

その結果赤字になった場合のみ、


最終的に土地を取得するために要した借入金利子200、000円分は、


損益通算できないことになるわけです。





上記の場合200,000円のうち、119、500円分の利子は、


否認されることになり、その結果、不動産所得はゼロになり、


給与所得とは損益通算できないわけです。






繰り返しになりますが、


土地分の支払利息について、賃貸収入から経費を差し引いて、


赤字になる場合は、その赤字の範囲内の支払利息は、


経費として認められません。



よって、赤字でなければ、土地分の支払利息も、


全額、必要経費として認められます。







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