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賃貸併用住宅 中古について

賃貸併用住宅 中古について詳しく

 

 

新築の賃貸併用住宅を建てる場合は、土地を探して、契約し購入して、

 

建築業者を探して、図面を書いてもらって、打ち合わせをして、


何度も検討してと、手間と時間が非常にかかるということがあります。

 

 


さらに新築は最初は入居者がゼロの状態で始めるため、


家賃収入が全く入ってきません。

 

 

それに対して、中古の物件ならば、

 

物件を探し契約して購入するだけでOKで、

 

 

土地と建物をいっぺんに入手できますし、

 

オーナーチェンジ物件を購入すれば、


毎月の家賃がいきなり入ってきます。

 

 

銀行へのローン返済を最初の月から家賃で賄え、


自分の手出しがほとんどありません。

 


そう考えると中古物件の方が、新築物件よりも取り組みやすく、

 

収入の点から見ても、効率的で合理的だと思えます。

 


しかし、住宅ローンを利用して、


中古の住居付き収益物件を購入しようとしても、


売り物件が非常に少ないという問題があります。

 


住宅ローンが使えるような、オーナー使用分が50%以上ある物件は、


普通の1棟アパート、マンションや区分のマンションに比べると、


圧倒的に数が少ないものです。

 

 

売り物件が少ないということは、物件自体が少ないということですが、


しかし持ち主が、物件を手放す必要性がないためと考えることが出来ます。

 


後者の場合、売る必要がないということは、いまだにオーナーが、


しっかり住み続けられているということです。

 

住み続けられているということは、キャッシュがしっかり回って、


銀行返済も滞りなく行われているということと解釈できます。

 

つまり売り物件が少ないのは、大家の住む部分がある物件は、


収支的にうまくいっている物件が多く、


自分が購入して運営することになっても、


上手くいくということを物語っています。

 


一般的な不動産投資家は、普通のマンション一棟、


担保価値が高い物件、高利回りの物件、フルローンが引ける物件には、


投資家が殺到し、買い付けのスピードが勝負の分かれ道になり、


フットワークのいい人のみが購入出来るわけで、


まさに早いもの勝ちの状態になっています。

 


つまり、物件情報が流れて、すぐに買い付けが入り、


その後、何本も後を追うように、


続けて買い付けが入るということが起こります。

 

これに対して、オーナー使用部分が、

 

50%以上ある物件に対する買い付けのスピードは、


普通の投資物件と比較して非常に動きが遅いです。

 

ということは、オーナー使用部分がある物件を探すために、


不動産投資をしている人の数が絶対的に少ないとなります。

 

さらにそのオーナー部分に自分が住むなんて考える投資家の数は、


さらに少ないはずです。

 


なぜなら、オーナー部分に自分が住んでしまうと、


その分、収益が下がってしまいます。

 


家賃収入を最大にしたいという大家の意に反してしまいます。

 

なにより、住所を移転することは様々な困難な問題が生じます。

 

 

オーナー使用物件がある物件は、そもそも売り物件自体が少ないですが、

 

そのような物件を探す競合相手も少ないので、比較的じっくり物件観察と、


物件検討できるメリットがあります。

 


急に動けないサラリーマン大家さんにとっては、


物件の足が遅いということは大変ありがたいものです。

 

住宅ローンを利用して、中古の住居付き収益物件を購入しようとしても、

 

売り物件が少ないという問題がありますが、

 

物件探しの条件を、少し緩和すれば、


例えば自己居住割合を50%でなく、

 

30%にするというようにしていくと

 

たくさん物件が出てきたりします。

 


自己居住割合が50%以上ではなく、3分の1以上という条件で、


融資してくれる銀行(地方銀行やノンバンク)もありますし、


地方銀行の中には、物件を購入して一定期間経過すれば、


金利交渉ができますので、住居部分の条件を緩和して探し始めると、


かなりの物件が出てくる可能性があります。





 

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