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家賃収入を分散させることによる税務(節税)メリット
家賃収入を分散させることによる税務(節税)メリットについて詳しく


 


大家さんが自分で物件を清掃したり、見回りをしたり、

 

税金や、借入金の返済、DIYや財務に頭を使ったりすることについても、

 

労働力を投入しているのだから、自前リフォームの投入費用や、

 

管理料もそれなりの手数料を、計上しなければならないはずです。

 


しかし個人の大家さんは、自分に対して手数料を払うことは、


税務上、当然認められません。

 

そこで、節税するためには、会社を作って家賃収入を、


分散すればいいわけです。

 

しかしただ、会社を作ればどんな場合でも、


節税になるとは限りません。

 

 

会社を設立するには、費用もかかりますし、


いったん作ると、今度はつぶすのにも費用も手間もかかってきます。



なので、いったん会社を作れば、つぶすわけにはいきません。

 

というわけで、まず会社を設立して節税する仕組みを十分理解してから、


会社を作るかどうかの判断をしたほうがいいでしょう。

 


それでは、大家さんが会社を作って、その会社が大家さん所有の、


賃貸不動産の管理を行ったらどうなるでしょうか。

 

 

大家さんと、その会社は別の人格です。



会社には、大家さん以外は社員がいなくて、


社長自ら物件を清掃したり、見回りをしている場合、


これらの作業をしているのは別の会社ということになります。

 

なので、この会社に対して大家さんが物件管理業務を委託して、


その見返りとして適正な手数料(管理料)を払うことは、


税務上認められるわけです。


 

そうして、管理料を受け取った会社は、


管理料のなかから社長である大家さんに対し、


給料(役員報酬)を支払います。

 

つまりこういうことです。

 

 


大家さんの家賃収入→会社の管理料収入→大家さんの給料、

 

あるいは、大家さんの家賃収入→会社の管理料収入→奥さんへの給料、

 

と、いうようになるわけです。

 

これが不動産管理会社の節税の仕組みになります。


でもここで1つ疑問が出てきます。

 

不動産管理会社が受け取る管理料収入も、


大家さんが受け取る給料も、すべて元は借家人の支払う家賃だから、


いくら受け取り方を変えて、収入を分散させても、


合計すれば大家さんと不動産管理会社に入るお金は、


会社を作らない場合と変わらないのではないかという疑問。


つまり、

 

これでは、いくら不動産所得を小さくしても、


他の所得が、増えてしまうため、


税金を取られたら同じことじゃないですか。

 

 

これで会社を作って、どんなメリットがあるのでしょうか。



という疑問を持つ人もいるでしょう。



これは、収入を分散させるということに税務メリットがあるわけです。

 


不動産所得にかかる所得税や住民税は、


収入から必要経費を差し引いた後の所得の金額に、


税率をかけて計算します。

 

 


この税率の適用の仕方が、累進課税といった、


所得が大きいと、高い税率を適用する仕組みになっています。


 


つまり、大家さんに入る収入を、


いったん不動産管理会社に入る仕組み(分散させる)にして、


そこから給料を得るようにすれば、大家さんの受け取る給与は、


給料全額ではなく、給与所得控除というサラリーマンと同じ、


みなしの必要経費を差し引いた後の金額となります。





実際の給与から給与所得控除を引いて、


所得税と住民税がかかりますので、


税率が抑えられるわけです。






なのでこの給与所得控除分だけが、


単に家賃収入として受ける場合と比べて、


課税される金額が減るわけです。


又、家族や従業員に給料を払うことにより、


高収入の人の所得を減少させて、


収入の少ない人に給与を支払うことによって、


大幅な節税効果が得られるわけです。




極端な場合、1800万円以上の所得を得ると、


所得税40%と住民税10%の50%の税金がかかってきますが、


これを、一部を、所得の低い人が受け取るようにすれば、


低い税率の範囲での適用に変えることができるわけです。

 


現行の所得税率は、所得金額に応じて6段階に分かれており、


1,000円から194万9,000円までは5%、

 

195万円から329万9,000円名では、10%、

 

330万円から694万9,000までは20%、


695万円から899万9,000円まで23%、


900万円から1799万9,000円までは33%、

 

1,800万円以上は40%となっています。

 

 


このため、大家さんの所得が減ると、適用される税率が下がることにつながり、

 

税金が減るのです。



又、青色申告特別控除前の金額が290万円以上の事業者には、


事業税もかかってきますので、所得を分散して290万円以下の事業者にすれば、


事業税もかからなくなります。




このように、収入の一部を、


不動産管理会社という別人格のものにすることにより、


大家さんの収入額を、減らすことができるわけです。


 

それによって低い範囲の税率の適用に変えることが出来るのですね。










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