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原状回復費と必要費、有益費
原状回復費と必要費、有益費あれこれ



賃貸物件には、必要費と有益費という概念があります。



賃貸物件を貸している大家さんは、この概念が大事だと思います。




賃貸物件を貸すにあたって、大家さんは物件を、


入居者の使用や収益の目的に足る状態に、


維持・管理する責任があります。


 

この維持管理にかかる費用を必要費といわれるのですが、


入居者が建物の維持・管理のために行う修繕は、


対象の賃貸物件が、破損や、劣化、摩耗といった状態に陥った場合に、


原状回復や現状維持を目的として行われるものですから、


これも必要費の一つに当たりますよね。

 


必要費は、貸家としての機能を回復するための費用ですので、


貸主が負担する費用です。


 

一時的に借主が立て替えた場合は、その立て替え費用については、


大家さんは、後で借主から請求されることになると、


当然支払う必要がでてきます。


 


一般的に不具合があった場合は、工事の手続きなどについても、


貸主が行うのが一般的です。

 


必要費と認められるのは、その費用をかけなければ、


入居者が使用を果たせないような、


ある程度緊急性の高いものです。




一方有益費は、目的物の価値を増すためにかかった費用、


ということになりますが、

 

必要費とは違うものということは明らかです。



 


必要費は通常、現状を維持したり、


原状を回復するために必要な費用ですが、


通常の用に適する状態において、保存するという目的を、


果たすためにかかる費用を意味しています。





それ以上の部分については、有益費という項目の費用として、


扱うことになっています。



この、有益費ですが、


これは、目的の賃貸物件の改良のために支出した費用のことを、


いいますが、


古い壁紙や床のカーッペットを新しいものに交換すると、

 

費用はかかるのですが、


改良とは、これまでの状態を良くして、


価値を高めることです。

 

 

古い壁紙やカーペットを新しくすれば、建物の状態が良くなり、

 

その結果、建物そのものの価値が増すことになります。

 


ところで、借りているアパートなり一戸建てに


借主が大金を使って、有益費を支出することは少ないようです。

 


必要費とは、トイレの修理のように、


その目的物を維持したり利用するのに、


最低限の機能を確保させるために費やされる費用のことです。

 

 


トイレが使えなければ最低限の日常生活すら送ることが出来ません。


 

したがって、トイレを修理するのにかかった費用は必要費として、

 

入居者は大家さんに全額を支払ってもらうことが出来ます。


 

しかし、部屋の壁紙を新しく貼り換えるのは、


ケースにもよりますが、通常の建物の利用に、


どうしても必要不可欠とまではいえません。


 

したがって、この場合は必要費ではなく、


有益費ということになります。




しかしこの有益費は入居者が貸家を出る時に請求できるのです。


 


有益費とは、例えば、


借家の前の道路をコンクリートで舗装する場合が、


これに当たります。




この場合、目的物そのものに、


費用をかけているわけではありませんが、


借家の前を整備することによって、


建物の価値を結果的に高めることになるので、


有益費にあたります。

 


この他、有益費には物件を、量的に増やすものがあります。

 

借家を増築する場合がこれに当たります。

 

この場合の入居者が支出した費用は有益費ということになります。

 


ただし無断増改築は、多くの場合、契約で禁じられているので、

 

借主の償還請求を常に認めなければならないということにはなりません。

 


大家さんは、入居者が支出した有益費としてかかった費用を、


直ちに、全額支払わなければならないのかという問題があります。

 


例えば、新しく貼り替えた壁紙の費用が5万円かかったとして、


その5万円全額を直ちに請求できるかが問題になります。


 

5万円を費やして壁紙を取り替えたものの、

 

数年が経過して借主が建物から出ていくときは、


すでに1万円の価値しかなくなっ場合、

 

この場合には、貸主は5万円ではなく、


1万円を支払えば足りるとされます。



従って、まとめると、有益費とは、


出ていくときの時価で支払えばいいということになります。

 

 

又、反対に、5万円の有益費を支出したことで、


建物の価値が10万円に高まる場合もあります。

 


しかし、このような場合は、10万円全額でなく、


借主が実際に支出した5万円を、支払えばよいことになります。

 


つまり貸主に5万円さえ支払ってもらえば、


借主として損はないですし、実際に支払った金額を、


貸主が借主に支払う道理もないとされていますね。


 


有益費の支出は、貸主の同意を得ずに、


借主が勝手に費やしてもよいことから、


このようになるわけです。



又、借主が独断で有益費を支出した場合、


貸主としては支払いを請求されても、お金を工面できずに、


直ちに支払えない場合もあります。


 

なので、今すぐにも支払わなくてもよく、


期限を決めて支払っていくことが妥当とされていますね。






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