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積算価格と、収益評価が基準を満たしていない場合は、融資は不可能でしょうか。

積算価格と、収益評価の両方で基準を満たしていない場合は、


融資は不可能でしょうかについて詳しく。

 

 

 

 


銀行は不動産投資の融資に積算だけでなく収益評価もします。

 

 

収益評価は、収益物件からの家賃収入で銀行への返済が、



可能かどうかです。

 

 

もちろん、家賃収入と返済金額を比べますが、


入居率100%の運営は困難です。

 


又、運営経費もかかり、リフォームも必要です。

 


金利も上昇するかもわかりません。

 

 

なので、それらすべてを勘案して試算を行います。

 

 

詳しい試算は、家賃収入×65%>金利4%の時の返済額になります。

 

 

65%というのは空室率と経費率を35%とみているためです。

 

家賃収入の65%が、金利4%の返済額でも、

 

物件からの返済ができるかどうかです。

 

 

又、積算法は土地価格と、建物の現在価値の合計額に掛け目を入れて、


融資する方法です。

 

 

積算評価額は(土地評価額+建物評価額)×掛け目です。

 

 

土地評価額は土地面積×路線価


建物評価額は新築価格×減価率×面積

 

新築価格はRCは17〜21万円


重量鉄骨は14〜17万円


木造、軽量鉄骨は11〜14万円です。

 


積算とは、銀行の担保評価になります。

 


融資した相手が、万一破たんした場合の回収を考えているわけですね。

 

 

銀行が警戒するのは融資金が返済されないことです。

 

 

しかし、大家さんが破たんしても、その物件を売却して、


金利と残債を回収できればいいという考えです。

 

 

その物件を売却して金利と残債を回収できない場合は、


残念ながら融資は不可能でしょうね。


 

融資を受けるには、収益法であっても積算法であっても、


どちらか基準も、満たしている必要があります。

 

では積算法と収益法で計算しても、どちらも


この計算式を、満たしていない場合、


融資は絶対に不可能でしょうか。

 


それは、必ずしもそうではなく、


融資を受けられることもあります。

 


それは、収益法では家賃収入に給与所得を補てんして計算する場合です。

 


つまり物件に対して融資するのではなく、

 

給与所得を加算して計算されるわけです。

 

 

 


また担保不足を満たすた大家さんが所有している別の物件や、

 

金融資産を使用して担保を補う方法もあります。





つまり、融資した人が持っている資産から補填が可能であれば、


融資の可能性は高くなるわけです。

 


リタイアするためには、複数の物件を購入する必要があります。

 


しかし給与所得で補てんしたり、別の資産を担保としていれば、

 

次の物件を購入することは難しくなり増やせなくなりますね。

 

 


というのは、給与所得がすでに前回購入した物件の返済に、


使用されているためです。

 

 

又物件の担保不足に他の資産をあてにした融資を受けた場合、


やはり次の物件を購入することは困難になります。

 

 

すでに担保不足のため、他からの資産や金融資産を、


使用されているため、次回の融資審査では引っかかるわけですね。







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