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不動産投資家は出口とセットで考える

不動産投資家は出口とセットで考えるあれこれ

 

 

大家さんは、手取り収入月100万円前後、

 

言い換えれば、家賃収入の手取りで、


年間1000〜1500万円(所得控除前の年収ベースで

 

1000〜1500万円位)が、

 

快適ゾーンで、それ以上収入を増やしても、

 

借金が増えて、税金も上がっていきます。

 

 

借入金を利用して物件を買っていけば、

 

手取り収入月100万円稼ぐためには、


月400万円ぐらいの家賃収入が要ります。

 

そうすると、3億円ぐらいの物件を購入しないと、


経済的自由、つまり、遊んで暮らせるレベルにはなりません。

 

 

ところが借入金がないと、家賃収入が月100万円位しかなくても


全部の物件を現金か、現金に近い形で持っているので、


ほとんど家賃収入が手元に残ります。

 

というわけで、短期間に大きなキャッシュフローをつくるとしたら、


RC物件をフルローンで買っていくのは一番ですけれど、


そうすると、かかる経費が大きいですし、維持費も税金も多くかかり、


思ったほど手元に残りません。

 

RCは、出口が難しく、


古くなって転売が上手くいかなくなりますので、

 

そうすると、解体に膨大な費用がかかりますので、


それまでの利益がなくなってしまいます。

 

 

何より借金のプレッシャーという重圧があります。

 


なので、投資家としては、

 

最初フルローンで規模を拡大していって、

 

満足のいくキャッシュフローが得られたら、


あとは借り入れを少なくして行ったり、


木造にシフトしていくやり方をとるのがいいと思う。

 

 


RCの物件は、長期の融資期間がとれるため、


キャッシュフローを生みやすいという最大の利点を持っていますが、


やはり、賛否両論があります。

 


RC物件は固定資産税などの間接経費(維持費)が、


非常に高いというデメリットがあります。

 

これが木造で古い物件だと、ほとんどかかりません。

 

こういう間接的な経費はRC物件の場合、


年間の家賃収入の1か月分ぐらいは軽く飛びます。

 

結局、平均利回りが18%ほどあっても2〜3割しか残ってきません。

 


さすがに大家さんも初期のころ、維持費とりわけ、


固定資産税などを、調べてから買う人はほとんどいませんし、

 

RCでしっかりして、立派な物件買ったら、

 

儲かると思って買いますので、

 

結局、固定資産税とか所得税で持っていかれますので、

 

手元にあまり残らなくて、


後で失敗したと気付かされます。

 

 

洗練された不動産投資家は、最初の1〜2棟は古い物件しか買えなくても、

その後は、新しい物件を増やすことを心がけ、常に、

資産の内容を価値あるものに入れ替えて行く努力をされています。

 

いつまでも、築20年前後のRC物件ばかり買い続けると、


リスクも増えていくことになり危ないです。

 

日本は自然災害が多く、中でも地震の心配がありますので、


ヨーロッパや、アメリカと違い、古い建物をリフォームして使うという文化が、


育ちにくいのです。

 

なので、不動産投資家の次のステージとして、

入居者に立ち退き料を払って、建物を取り壊して更地にして売却したり、

又は、更地にして、再度自分でアパートを新築する方法を模索しますが、

アパートが古くなったころには、普通大家さんもかなり年を取って、

 

古くなってきますので、再び借金をして建てるという気力も、

 

体力も残っていないのですね。

 


なので不動産投資は、いつでも売れる物件を所有していくという、


いわゆる出口とセットで考えることが大切だと考えるのです。






レバレッジをきかせてRC物件を買うか、借入をしないで小さな物件を買うか

RC物件のローンは、現金買いした物件からの家賃収入で払う

一つの物件で、リタイアするのは非常に危険

RC鉄筋コンクリートマンションの維持費
 


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